买房前必看│十条法律知识助你买好房

房产交易是一件较为重要的经济行为，买房前必看的法律知识购房者要知道，只有了解了各个环节中需要注意的事项才能在买房过程中有的放矢，才能维护好自身的利益。

(一)了解国家的有关法律规定，搞清房屋合法消费的全过程

由于购房是一个巨大的投资和消费行为，一些家庭甚至要花一生的积蓄才能购买一套住房，因此，购房时必须要千万小心，多掌握国家的有关法律规定。例如，根据国家现行的法律规定，下列情况中的房屋不许买卖：一是违法违章建筑;二是房屋产权不清或有纠纷或未明确产权的房屋;三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;四是文物古迹和国家认可的建筑物等需要加以保护的房屋;五是因国家建设需要，已征用或确定为拆迁范围的房屋。

(二)要了解《房屋所有权证》有什么法律效力

之所以要了解《房屋所有权证》有什么法律效力，是因为它关系到购房者的切身利益。而要了解《房屋所有权证》的法律效力，首先必须弄清房屋所有权的基本含义。

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓占有权就是产权人对其房屋事实上控制的权利。使用权，是产权人按照房产的性能、作用，对房屋加以利用的权利。使用权一般是由产权人行使，但非产权人可以依照法律规定或者与产权人的约定而合法行使。如国有企业使用经国家授权经营管理的房产，承租人按租赁合同承租使用出租人房屋等。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利，如将房屋出租而收取租金或将房屋投资入股后分享红利等。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如将旧房拆除、或将房屋出卖、赠与等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权人最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。

房屋产权人要行使房屋所有权权利，就必须申请领取《房屋所有权证》。《房屋所有权证》是房屋所有权的合法证明文件，具有法律效力。

(1)《房屋所有权证》是房屋所有权人对自己的房屋行使所有权的有效凭谭。房屋所有权人对自己的房产有四项权利。当产权人要行使某项或某几项权利时就应当向有关方面证明自己是产权人，也就是要提供《房屋所有权证》。如当产权人要将自己的房屋出卖时，就应当向卖房人和房管机关提供该房屋属其所有的《房屋所有权证》。

(2)《房屋所有权证》是房屋所有权人保护其合法权益的有效凭证。当房屋所有权人的权利受到侵犯时，房屋所有权人可以凭《房屋所有权证》向人民法院提起诉讼，请求人民法院制止侵权者的违法行为。

(3)《房屋所有权证》是确认房产所有权的主要证据，但不是证据。在房地产诉讼中人民法院应当把《房屋所有权证》作为认定事实的主要根据，当然，如果有相反的足以推翻《房屋所有权证》的证据，应当以法院调查核实的事实为准。

(三)要了解申请单位住房贷款的基本条件

(1)按规定足额交纳住房公积金一年以上;

(2)单位住房基金按规定存入住房公积金管理中心在受托银行房地产信贷部开设的专户内;

(3)贷款项目已列入当年建房或购房计划;

(4)建房或购房计划的其他资金已落实，具备了开工条件或已落实购房房源，并与职工签订购房合同;

(5)贷款项目已列入政府下达的住房资金年度使用计划;

(6)还贷资金来源落实，有按期还贷的能力;

(7)能提供贷款人认可的有代为偿还能力的担保单位;

(8)同意办理房屋抵押和抵押物保险。

(四)对公积金政策要作充分的了解

一般而言，公积金贷款将是居民贷款购房的最主要形式，因此，了解公积金的有关政策非常必要。下面不妨对公积金的有关政策作些详细的介绍。

1.交公积金的益处

对个人而言，交公积金主要有三个方面的益处。第一，交存公积金，其实就是本着大家帮大家的原则建立的，不断有人贷款，不断有人交存，这样对于购房者来说，就有一笔稳定的、低息的、长期的贷款资源。第二，个人每月交存的住房公积金不交个人所得税，也就是说个人工资超过800元部分，要减去交公积金的数额，然后再交个人所得税。第三，退休时，公积金(个人所交与单位所交)都将连本带息退还给本人，等于“零存整取”。

2.申请公积金贷款的时间

原则上单位在开户半年之后，个人就可以到住房资金管理中心申请个人住房抵押贷款。但目前公积金个人住房贷款还只对由单位出面的批量申办，暂不对个人。

3.申请公积金贷款的规模

目前个人贷款需经过单位批准才可申办，贷款额度为单位所交存公积金总额的2倍。

4.购买集体用地不能支取住房公积金

这是因为，按国家有关规定，集体用地未经国家征用，不得进入市场，也就是说，购买集体用地住宅，无法取得合法产权，资金管理部门不予办理支取住房公积金。

5.购买使用权房不能使用公积金贷款

(五)不要将“按揭”与“抵押贷款”等同起来

“按揭”与“抵押贷款”是人们在购买房产时的两种不同的付款方式。“按揭”有人望文生意地解释道：“按揭就是按着一步步揭开”。其实，现在常说的按揭就是买房人通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。

按揭对买房者来说有两方面含义，一是购房之款可以在规定期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按揭”着，要等到全部付清方能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系，即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由按揭权人(银行)先与发展商签订买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人签订按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。也就是说买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权，买房者若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。

按揭是国际上一种流行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还贷)履行这一点上殊途同归，完全一致。

(六)要弄清抵押贷款保证保险的含义

商品房抵押贷款保证保险就是投保人交付一定数额保费，以换取保险公司代其偿还银行借贷款及利息的承诺，为购房人向银行申请贷款提供还款担保的保险形式。

（以上回答发布于2015-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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