建设工程质量保修责任的承担

（一）承包单位是质量保修的责任主体

《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

（二）建筑工程的质量保修范围

根据《建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

（三）质量保修期限

根据建设工程内容的不同，《建设工程质量管理条例》第四十条规定了在正常使用条件下，各类工程的最低的保修期限，保修期自竣工验收合格之日起计算。具体情况如下：

1．基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。对于合理使用年限的确定，《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）表3.2.1载明，

（1）临时性建筑，设计使用年限5年；

（2）易于替换结构构件的建筑25年；

（3）普通建筑和构筑物50年；

（4）纪念性建筑和特别重要的建筑100年。

2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

5．其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

（四）质量保修金的返还

《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定：“质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。”对于质量保修金的返还条件，《建设工程司法解释一》第十七条进行了专门具体规定，符合以下情形的质量保证金予以返还，但不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务：

1．当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

2．当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

3．因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

（五）不履行质量保修责任的法律后果

1.《建筑法》第七十五条规定：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”

2．《建设工程司法解释一》第十八条第一款规定：“因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。”