我想问一下， 关于房地产中介交易，应该注意哪些东西？本人现在是一名房产中介的业务员，好多东西都不懂？

1..收集房源：

（一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、***有人情

况，确立房源的真实性。

（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、

装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。

（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，

做到心中有数，避免拖欠现象。

（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相

关的情况，便于向客户介绍。

（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应

协商该项押金数额以便介绍。

（六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布

出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。

2.推介房源：

（一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库

电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。

（二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互

留联系电话，方便看房。

（三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满

足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。

3.现场看房：

（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、

联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。

（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方

可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房

屋，有个初步印象。

（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图

调取房源，最大程度地满足客户。

（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等

作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。

总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细

致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的

50%以上

即可满足。

4.签订契约：

（一）租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出

租人持契约到房管部门办理备案登记。

（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证

复印件，个人留身份证复印件给中介备案。

（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、

居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。

应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法

犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。

二.房屋买卖

买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。

1.收集房源：

（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。

（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，

协商房屋报价并取得出售房屋委托书。

（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看

房前对房屋情况等有初步了解。

2.推介房源、接受委托、实地看房：

（一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》，

载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法

定委托关系。

（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建

房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因

遗漏带来客户不满。

（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋

结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。

（四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收

费情况；夜间查看小区公***照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的

资料。

3.签订契约：

（一）客户选定房源后应按房产价值

10%收取定金（不足

1万元的按

1万元收取），并将

50%

定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。

（二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是

否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作

日），应保留核档收费的收据。

（三）签订制式《房地产买卖契约》、买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复

印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收

件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在

20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。

（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户，

在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买

卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。

（五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担

保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估

报告，然后放款。

4.房屋交割：

（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书

面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。

（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，

无拖欠费用时方可交割。

（三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法

搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。

（四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、

气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。

房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意

的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定

租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。

房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）

时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方

式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。

..房产中介相关名词

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出

租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根

本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利

（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服

务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集

体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区

的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体

所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规

定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，

也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往

是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公***利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、

旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十

年。