购房补充协议霸王条款有效吗

合同正文规定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过60日的购房者按日支付逾期应付款万分之一的违约金;逾期超过60日的，开发商有权解除合同并收取合同总价款5%的违约金。

补充协议改为：逾期不超过30日的购房者按日支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日的，开发商有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。

2、有关开发商逾期交房

补充协议第六条：如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期，同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。

此外补充协议还规定：买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金;逾期收房超过书面通知交房时间六十日的，出卖人有权解除本合同并要求买受人承担合同总价款20%的违约金。

3、有关产权登记

或因开发商原因导致购房者不能在规定期限内办理房地产权证书的，补充协议却规定给予开发商三个月的宽展期，宽展期过后开发商仍不能履行合同的，开发商按日支付已付房款万分之一的违约金，但所有违约金限额不超过房屋总价款1%的金额。

4、其它约定

补充协议最后一段“与正文条款不一致的以本补充协议为准”。

针对“新城__”业主马先生对以上4点合同条款内容提出的异议，质量第三方采访了浙江腾飞金鹰律师事务所徐进律师，让他来做权威分析。

律师解答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。前述合同条款是否属于格式条款需要结合案件证据及调查情况综合认定。在认定为格式条款的前提下，提供格式条款方未尽到合理提示及说明义务的，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方可以起诉申请撤销该格式条款;若同时该格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形的，对方可主张该条款无效。

在商品房买卖场合，合同文本多为开发商提供，存在开发商为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与购房人协商的条款，即“格式条款”。

记者查阅相关资料获悉，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

也就是说，当买卖双方对“格式条款”的理解有争议，首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观的解释;而当存在两种以上的解释均合理时，考虑到开发商作为条款拟定人，有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人，此时，应对开发商作出不利的解释，以维护购房人权益;再者，“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定，充分尊重了双方的意思，所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。

同时，《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

根据上述规定，开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务。徐律师提醒，购房者在签订订金合同之前，可以要求查看开发商的购房合同，如果合同上存在不利于购房者的条款，请谨慎购买。

案例二：2014年7月份，童先生购买了余杭区众安·理想湾5幢1单元一套房子，今年7月份，交付收房时他发现户型反了：按合同规定，应建在进门左手边的书房和厨房被建到右手边，按合同应建到进门右手边的客厅却被建到左手边，故拒绝收房。开发商回复：合同上的户型图系销售人员失误贴错了，可以进行更换与现房一致的户型图，或者走司法途径申请退房。几番协商未果，童先生表示不排除走法律途径维权。

律师解答：户型图是商品房买卖合同的核心组成部分之一，开发商交付的房屋的结构户型与商品房买卖合同约定的结构户型不一致的，其行为构成违约，应承担违约责任;但如果有相反证据证明买受人在签约时明知将来交付的房屋的结构户型内容，合同户型图系疏忽贴错，则开发商不构成违约。

案例三：众安·理想湾业主沈先生(化名)向质量第三方爆料称，他的购房合同特别“奇葩”，记者从合同上看到，其中商品房的基本情况明显写着“建筑层数地上32层，地下12层”。销售人员如此粗心大意，不禁让人怀疑其工作流程是否规范。如此纰漏这份合同是否具有法律效应呢?我们来听听专家怎么说。

律师解答：根据常理可以推断地下十二层不是买卖双方真实的意思表示，因此该约定对买卖双方均无约束力。

徐律师补充说，开发商合同上“买受人所购商品房的基本情况”写着“地下12层”，从常理推断应该是销售人员一时粗心大意导致的，从中不难看出开发商在销售过程中存在不规范的现象。

小编提醒：

在签订购房合同时仔细阅读合同内容非常重要，合同是对购房者权益的保护，万一遇到纠纷，合同将成为我们唯一以及最有力的法律武器。但大部分购房者对合同法一知半解且对购房合同缺乏足够的重视，导致在后续的维权中处于不利地位。华律网小编再次提醒购房者，签订购房合同的时候，一定要考虑周全，仔细阅读合同内容，让自身的合法权益得到保障。