开发商宣传的广告中哪些有法律效力？

最近有网友给搜狐焦点网反映，交房后的房子和开发商最初销售广告上的不一致，比如某楼盘前期宣传广告中有：“40%以上的绿地覆盖”，然而实际绿地覆盖还未达到30%，或者销售广告承诺的“2000㎡的社区活动中心”实际并没有这么大，那么在此情况下，我们要清楚开发商销售广告中的哪些承诺是有法律效力的，哪些是不具备法律效力的。买房时，稍加注意便会分辨清楚，以免造成损失。

据此，搜狐焦点网采访了北京隆安（济南）律师事务所房产中心主任白金印律师，白律师表示：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

根据该规定，开发商对于商品房的销售广告和宣传资料一般属于法律概念上的要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，属于法律概念上的要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，若开发商违反，则应当承担违约责任。

由此，判断开发商在销售广告中的承诺内容是否具有法律效力，主要看该内容是否属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

一般认为，对于商品房销售广告实践中常见的“一梯两户”、“南北通风”、"5000平米社区服务中心”、“原装进口电梯”、"60%以上绿地覆盖”等内容，因该内容直接影响到销售价格，该内容即使没有载入预售合同，也应视为合同内容，具有法律效力;而对于商品房销售广告实践中的“温馨家园”、“依山傍水”、“商机无限”等内容，则多是开发商为了制造声势、吸引购房者注意力所作的宣传，这些广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，而这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。感谢北京隆安（济南）律师事务所白金印主任的法律指导。

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（以上回答发布于2016-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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