国有资产出租出借收入的征收标准

行政事业单位出租、出借国有资产清理和处置请示工作中，应当关注以下合法性问题：

一、行政事业单位出租、出借的国有资产应为依法可出租、出借的资产并应当办理国有产权登记和审批手续

行政事业单位办理国有资产出租、出借应当确保出租、出借标的具备《产权登记证》，属于划拨土地的，应依法办理出让手续。经主管部门同意且同级财政部门审批后方可出租。

1.具备出租、出借产权条件

依据《事业单位国有资产管理暂行办法》（中华人民***和国财政部令第100号；2006年7月1日实施）第三十一条，事业单位应当向同级财政部门或者经同级财政部门授权的主管部门（以下简称授权部门）申报、办理产权登记，并由财政部门或者授权部门核发《事业单位国有资产产权登记证》（以下简称《产权登记证》）。第三十二条第二款，事业单位办理法人年检、改制、资产处置和利用国有资产对外投资、出租、出借、担保等事项时，应当出具《产权登记证》。

如出租、出借资产为划拨土地，则根据《中华人民***和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民***和国国务院令第732号,2020年11月29日实施）第四十四条规定，划拨土地使用权一般情况下不得转让、出租、抵押，除非符合土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

2.履行出租、出借审批程序

根据《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》（[2015]2514号）第六条规定，行政事业单位将占有、使用的国有资产出租、出借、对外投资、担保的，必须事先经主管部门同意，上报同级财政部门审核批准后才能予以实施。

二、出租、出借主体和范围应符合法律规定

1.出租主体应为资产权属和登记主体

依据《中华人民***和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（二）领有国有土地使用证；”据此，国有土地的出租主体应当为领有国有土地使用证的单位。（事业单位产权登记要求详见一、（一））

2.划拨取得土地的土地使用者停止使用土地的人民政府应当无偿收回

依据《中华人民***和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。”

如单位持有国有土地使用证显示土地为“批准划拨”取得，且登记的土地使用者为已无法查询到该法人单位的工商登记信息。即便登记单位前后存在法人权利继承关系，则出租该地房屋仍应当依照《条例》规定由政府先行收回，再由新单位重新取得土地使用权后，方可出租。

3.出租、出借资产范围和对象符合法律规定

根据《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》第四条规定，行政事业单位国有资产出租出借对象应符合法律规定。

（1）不得出借给个人、非国有企业及其他组织；

（2）单位办公用房不得出租、出借；

（3）不得以任何形式用占有、使用的国有资产对外投资、举办经济实体。

（4）行政事业单位国有资产出租给个人、非国有企业及其他组织的，应采用公开竞价拍租及国家法律、法规规定的其他公开、公正的方式进行。

三、租赁合同内容应当符合法定条件

1.出租、出借年限应符合法律规定

依据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》第八条规定，行政事业单位出租、出借国有资产必须签订符合相关法律、法规规定的合同或协议。国有资产出借期限一般不得超过一年，国有资产出租签订协议期限一般不得超过三年……

如单位出租资产租赁期限超过了二十年最长法定期限，则超出部分无效。合同期限应依法调整，并按照《办法》要求将租赁期限变更为三年以内。

2.出租价格应依法评估确定

事业单位出租国有资产时，应当按法律规定程序对租赁标的开展资产评估，并保证最终出租价格不低于市场平均价格。

依据《国有资产评估管理办法施行细则》第八条“《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；”第五十二条“违反《办法》第三条和本细则的规定，对应当进行资产评估的情形而未进行评估的，应按《办法》第三十一条规定对有关当事人给予处罚，造成国有资产重大损失的，应追究有关当事人的法律责任。”

如未按规定进行评估确定出租价格，将承担相应法律责任。依据《国有资产评估管理办法》第三十一条，国有资产管理行政主管部门将对有关当事人给予通报批评、处以相当于评估费用以下的罚款、单位主管人员和直接责任人员还将被给予行政处分，并可以处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款。

3.出租价格不得低于市场平均价格

《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》第八条规定，行政事业单位国有资产出租价格不得低于市场平均价格，其中房屋的出租价格应参照同类地区同类房屋的出租价格确定，如无法提供的必须请中介机构进行评估。

四、国有资产出租收益应当按照政府非税收入管理规定全部上缴国库

依据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十三条，事业单位对外投资收益以及利用国有资产出租、出借和担保等取得的收入应当纳入单位预算，统一核算，统一管理。国家另有规定的除外。《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》第十条，行政单位各项国有资产使用收益，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理；事业单位各项国有资产使用收益，纳入单位部门预算管理，同时按照部门预算的有关要求编制收入、支出预算。国家另有规定的除外。《政府非税收入管理办法》第十七条、第十八条、第二十四条，非税收入应当全部上缴国库，任何部门、单位和个人不得截留、占用、挪用、坐支或者拖欠。《财政部关于进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》“行政事业单位国有资产处置收入和行政单位资产出租出借收入，要按照政府非税收入管理和国库集中收缴制度的有关规定，在扣除相关税费后及时上缴国库，实行“收支两条线”管理。事业单位对外投资和出租出借收入，要纳入单位预算，统一核算、统一管理，严禁形成“账外账”和小金库。”

据此，国有资产的出租收益作为非税收入全部上缴财政符合法律、法规和政策规定。同时，事业单位也有义务向缴纳租金的承租人开具税务发票。

综上，事业单位应当审慎核查资产权属情况及出租、出借的其他合法性问题，综合评估根据现行行政事业单位国有资产出租、出借规定以及变更或解除合同的资金和时间成本，做好全面细致的清理，统筹考量申报，并就上述可能发生的风险做好防范与应对准备。