《物权法》第77条业主将住宅改变为经营性用房要遵守哪些法律、法规以及管理规约

《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条和第11条、《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则>若干问题的意见（试行）》也有类似的规定。

这就是说“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：

一、相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。

二、“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。

这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。

中***中央国务院亦于2008年10月底下发了《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，第四项提出：

按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定，允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。无疑是一个政策松绑的积极信号。

扩展资料：

法律明确赋予了“有利害关系的业主”可以向人民法院提起针对“住改商”行为的诉求。

“有利害关系的业主”的范围包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主（非本栋建筑物内的其他业主），具体判断标准可以概括为以下两点：

一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。

财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失，例如：在小区开办公司导致小区停车位长期被公司雇员占据，业主无法进入小区停车，只能停在小区周边的收费停车区；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。

二、超出容忍限度造成侵害。

根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。

只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。其次，在正确界定“有利害关系的业主”的基础上，还应当对“同意”进行准确理解。此处的“同意”是指“经有利害关系的业主同意”，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。

对此《区分所有权司法解释》第十条第二款明确规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。

因此在“住改商”行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。

参考资料：