商铺售后包租是否合法

在房地产开发领域，房子是否好卖除了房子本身的质量还有很多方面的决定的因素，比如房屋的交通，学校，商业等。那么对于商业来说，有些房地产开发的商业商铺为了好卖承诺售后包租的行为是否合法，法律对此是怎么规定的。因此接下来将由为您介绍关于商铺售后包租是否合法，希望可以解决大家的相应的问题。一、商铺售后包租是否合法

“售后返租”的合法与非法。要从从现房与期房的角度来看，售后返租包括两种情形，一种是现房销售后的售后返租，另一种是期房销售的售后返租。后一种情况是违规的，前一种是合法的。在合法状态下界定“售后返租”其实就是三种法律关系的叠加，是三种正常的民事法律关系。但是，实践中有的开发商以高回报为诱饵盲目抬高房价，诱使购房人购买，将“售后返租”演变为变相融资，性质发生了根本改变，引起监管部门的高度重视。

二、什么是“售后包租”，“售后包租”的模式有哪些?

根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定:“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种模式，但比较典型的有三种:

1、总款返租。总款返租是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款返租有按年返的，也有一次性返还几年的。

2、首付款返租。首付款返租是为了解决商户入市购买门槛而采用的返租方式，例如将整铺分割成若干小铺位出售给业主，返8%或10%的回报(可从业主首付款中扣除)，从而降低了购买门槛。以5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报在首付款中扣除，以降低入市门槛。

3、代租抽成。即开发商将商铺卖给业主后，又由开发商的关联管理公司(以下简称“商业管理公司”)与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议，商业管理公司与业主按一定的比例分成租金。商业管理公司一般要求业主前二年或三年免租，从第三年或第四年开始分成租金。

三、售后包租”是否会导致合同无效?

根据《商品房买卖合同》、《购房折扣协议》、《委托经营协议》合在一起就形成了一个完整的售后包租方案。《商品房销售管理办法》禁止售后包租或者变相售后包租的目的是减少纠纷和降低商业风险，房产商违反该规定，有关部门可以给予行政处罚，但这并不构成合同无效的法定理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民***和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《中华人民***和国立法法》规定，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，因此不能以该规章为依据认定本案售房包租协议无效。到目前为止，对售后包租的情况，没有任何全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规作出过强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况。因此购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认合同(协议)无效，法院通常不予支持。

综上所述，根据法律的相关的规定，“售后返租”的合法与非法，要从从现房与期房的角度来看，售后返租包括两种情形，一种是现房销售后的售后返租，另一种是期房销售的售后返租。后一种情况是违规的，前一种是合法的。