物企上半年收并购金额超去年全年“大鱼吃小鱼”引发消化不良？

今年上半年，物业企业一边上市，一边忙着收并购。既有上市物业公司之间的“鲸吞”，也有“大鱼吃小鱼”。今年上半年物业行业收并购总金额已超过了去年全年。

当前，扩规模仍是物业服务企业发展的核心战略，而依托收并购在短时间提升规模，有利于快速切入新赛道，拓展新业态。不过，业内人士认为，物业企业收并购也面临盲目扩张，易陷入规模增而效率不增的发展陷阱。高质量增长应该成为物业行业当前重要的命题。

上半年物企并购案例超40宗

物业行业的最大收购案当数碧桂园服务收购蓝光嘉宝部分股权，涉资49.64亿元。目前这一上市公司之间“鲸吞”过程并不顺利，仍在进行中。

7月2日，双方发布公告称，除牌决议获批准，但除牌接受条件未达成。因此，要约延后至7月16日。待达成除牌接受条件后，上市一年多的蓝光嘉宝将从联交所退市。

此前碧桂园服务对蓝光嘉宝发起现金要约收购，并撤销蓝光嘉宝服务上市地位。收购完成后，蓝光嘉宝将成为碧桂园服务的附属公司，并对其合并财务报表。

在持续规模扩张的动力支撑下，5月下旬，碧桂园服务配售所得款项超百亿港元，突破物业行业单笔融资额的纪录。

事实上，在头部大型物业企业大规模收并购的同时，中小房企间的收并购亦不断。

7月5日，绿地控股拟将全资子公司绿闵物业100%股权转让给花样年，股权对价为12.6亿元。7月2日，海伦堡物业收购宜乐居物业100%股权，而在一个多月前（5月17日），海伦堡物业收购了浙江鲁商物业100%股权。

7月1日，中梁物业收购江西华夏物业80%股权。6月29日，合景悠活发布公告称，同意间接全资附属公司收购上海申勤物业80%股权，代价为4.98亿元。6月19日，金科服务斥资7591万元收购重庆美利山物业……

对于上半年物业行业收并购，中指研究院总结称，扩规模仍是物业服务企业发展的核心战略。诸多企业特别是大型企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标，例如恒大物业于2021年初制定了每月外拓面积不低于3000万平方米的目标；合景悠活表示在2021年规模将达到2亿平方米，未来3年在管面积预计增长10倍。

值得注意的是，物业行业收并购多数和上市物业企业相关。2021年上半年，尽管部分上市公司下调了上市所得款项用途中用于并购的比例，但并购依然是多数上市物业的热门选择。

整体来看，据中指研究院不完全统计，今年上半年，物业企业发生并购案例超40宗。

另据克而瑞不完全统计，2021年不足半年的时间里，物管行业收并购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元。不仅如此，从各大并购案的平均交易金额来看，2021年收并购事件的平均交易金额达6.98亿元，即使除去了碧桂园服务并购蓝光嘉宝服务的交易金额，平均交易金额仍达4.67亿元，较2020年2.85亿元有大幅提升。

收并购向多种业态延展

物业企业热衷收并购，不仅是因为在短时间内能够实现物业管理规模的扩张，而且还可以弥补企业在地理区域和业态上的空白，丰富管理业态，实现多种业态物业管理组合的协同发展，进而达到高质量快速增长。

在中指研究院分析人士看来，目前物业企业间的收并购已不再局限于传统的住宅、商业物业的业务，而是呈现出更多的外延趋势，尤其是环卫业务和公***服务业务，成为物业企业竞相并购的热门标的。以达到丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局的目的。

早在1月29日，恒大物业宣布以15亿元总对价拿下亚太酒店物业100%股权。当时，恒大物业表示，通过收购事项，可与集团现有业态类型及业务布局互补，产生协同效应，加快公司全业态、全产业链布局覆盖。

而在近期，这样的收并购案例也不鲜见。6月23日，彩生活收购北京达尔文国际酒店物业49%股权。6月23日，华发物业收购广东粤剑保安服务100%股权。

6月21日，金融街物业计划以1.32亿元收购株洲物管公司65%的股权。株洲宏达物业在物业管理行业，尤其在城市环卫和城市市政服务领域拥有丰富的运营管理经验和市场竞争力。

除了多种业态的收并购外，企业之间的合作也呈现前所未有的热度。其中，金融街物业联合武夷物业新设物业公司，从中持股40%。而高地城市服务与泰安华新达成战略合作，将在医院物业领域开拓更多合作场景。

7月5日，绿地控股发布公告称，绿地控股与雅生活、雅居乐签署了《合作框架协议之补充协议》，即2023年至2025年3年内，雅生活每年从绿地控股获得500万平方米物业服务面积。

业内：收并购警惕陷入盲目扩张

目前，物管企业之间的收并购越发激烈。“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”都已成为常态。

在中指研究院分析人士看来，物业板块分化渐凸显，竞争趋于激烈，需树立危机意识。物业板块上市公司竞争格局不断演变进化，昭示着行业正面临着分化，未来整合或将加剧。

对此 ，克而瑞分析人士也认为，很多中小物管企业的处境越发艰难。很多中小物业企业通常依赖于母公司的项目输送，自身发展很大程度上也会受到关联房企的规模限制。此外，由于龙头物企在近年来加快了第三方外拓步伐，中小物企很难在各类投招标中胜出，进一步限制了规模的扩张。

对于资金实力强的物业公司，作为规模版图扩张的重要一环，收并购无疑是企业迅速扩规模、切入新业态和新业务的最佳手段，其关键性不言而喻。

但中指研究院分析人士也表示，收并购也面临盲目扩张，易陷入规模增而效率不增的发展陷阱。比如，新获得的管理面积里客户忠诚度较低，特别是在初期的磨合阶段，需要付出更多成本。因此，尽管节省了市场化外拓和组建新团队的成本，如何快速整合新收购项目的业务团队，使其融入公司管理网络，提升管理效率也成为了物业企业需要考虑的新课题。

事实上，目前，高质量增加不仅成为房企的座右铭，也是很多的物业企业的追求。对此，中指物业事业部副总经理牛晓娟认为，随着市场的不断成熟，物业服务企业利用品牌影响力，通过全委、竞标等方式也可以外拓项目，同时能有效地降低成本。因此，当企业发展到一定规模的时候，加大品牌扩张力度，发展模式也会更加多元化。