万科产业法律
万科去年底提出的 “储粮计划”正在加速落地。2月1 2 日晚，万科官宣定增预案，拟 向不超过 35名特定对象 发行不超 1 1 亿股。这笔最高将达 1 50 亿元的股权融资，直接刷新了地产行业近 8年来的规模纪录。作为地产行业公认的“风向标”，万科此举向外释放了怎样的信号？
寒风肆虐两年有余，地产行业回暖的预期愈加强烈。
去年12月的临时股东大会上，万科郁亮曾向外界传递出积极讯号，表示“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”两个月过去，如今，郁亮口中的“曙光”正在一一兑现……
2月12日晚间，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象非公开发行不超过11亿股，占发行前万科总股本的9.46%，计划募资总额不超过150亿元。
单看融资规模，万科此次定增已经超过日前保利提出的125亿定增方案，是地产股权融资重新开闸以来计划“补血”规模最大的一笔。
同时，该笔定增也刷新了地产行业内近八年的融资规模记录，与招商蛇口换股吸收合并招商地产的融资体量相当。
对于一向审慎的万科而言，如此大手笔的动作实属“罕见”。作为地产行业公认的“风向标”，万科此举又向外释放了怎样的信号？
储 粮
据了解，万科此次募集的150亿资金中，除补充流动资金的45亿元外，剩余资金将投入万科在广州、郑州、西安、成都等城市的11个地产在建项目。 这与万科两个月前在临时股东大会上透露的消息相符。
去年12月，万科在2022年第一次临时股东大会上，审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，授权公司董事会可决定发行不超过公司已发行的A股数量的20%。此次公布的定增方案，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。
不过，此次深圳地铁未出现在提前确定的增发对象之列。有万科方面人士对记者分析，这或是受再融资规则所限。
“从过往情况来看，深圳地铁集团一直很支持万科，但根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。因此，深圳地铁集团作为万科第一大股东但非控股股东，即使有心参与此次定增，也无法在当前阶段就被提前确定为发行对象。”
在多位业内人士看来，深铁参与定增的概率较高。 万科董秘朱旭曾透露，实际上系由万科内部讨论提出，随后与深铁进行协商，深铁也同意以大股东身份提出这项议案。
去年12月的股东大会上，深铁总经理兼万科非执董黄力平春也曾表示，在当前的时间节点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展。 深铁也希望万科股本扩张的速度要和公司发展的质量和速度相匹配，不断地提高股东投资的含金量。
回到万科本身，去年房企融资“开闸”以来，尽管万科错过了“第一支箭”，但在后续的储粮计划方面，万科的每一步动作几乎都触达着行业天花板。
11月21日，万科公告称，拟新增不超过人民币500亿元发行直接债务融资。其中，万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。截至万科发布公告，其发行规模是彼时开展储架式注册发行工作房企中规模最大的。
此后的三天内，万科又先后与农业银行、交通银行、中国银行以及邮储银行签署全面协议，累计获得3000亿元的意向性综合授信额度。从整个行业维度来看，万科所受到的授信额度支持同样是行业天花板。
从“重提房地产支柱性地位”，到“三支箭”接连落地，再到多家房企评级上调，外部环境反复向行业传递融资宽松信号。作为地产白银时代的“吹哨人”，这一次，万科似乎嗅到了新的机会。
修 复
在新机会来临之前，万科首要的工作还是保障现金流。
首先来看百亿资金流向。万科在公告中列出了11个地产项目，其中大部分位于一二线城市。根据万科内部测算，11个项目中，项目投资收益率5%以下的有3个。 据业内人士分析，一般而言，因为项目建设中的一些不可预见性成本，项目投资收益率5%以下的项目，基本上大概率会亏损。
这三个薄利的项目，或是万科过去一到两年内在投拓层面掣肘的侧面写照。2021年时，万科就曾因拿地利润过薄受到业内热议。不过，从列表中11个项目的交付周期来看，随着时间推移，项目的预期利润也在缓慢抬升。
但不可否认的是，地价居高叠加行业下行，还是对万科的现金水平带来了相当大的压力。万科2022年三季度报告显示，2022年1-9月，万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，同比均下降34.3%。
卖的少了，但需要偿还的债务却不会随之同比缩减。此消彼长之间，万科2022年现金流已经呈现出净流出趋势。 用万科高管团队的话来讲，就是项目拓展、开发节奏、销售回款之间无法形成较好的匹配。
因地产开发存在周期，地产公司持续经营中每一个时间节点错配所产生的影响都并非转瞬即逝，万科想要重新修筑竞争力，就势必要寻找融资以扩充现金流。因此，其选择大手笔屯粮也就不难理解。
不过，在定增的定价方面，市场上仍有不满的声音发出。
据万科定增公告，其定增价格“不低于前20个交易日均价80%”。有投资者直言，定增本就摊薄了股东权益，折价定增可以说是公司“不在乎股价”。
此外，从分红层面来看，本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的新老股东按照发行后的股份比例***享。鉴于万科账面还有154亿元未分配利润，对于原股东而言，亦是个明显的损失。
世间难得双全法，从某种程度上看，当前的形势下万科对资金的需求与二级市场股东的利益诉求或许本就存在着一定的冲突。有观点指出，这个冲突难言利空，若有益于万科的经营，在接下来的行业重塑阶段占领高地，这或是利好。
进 击
翻阅过往经营记录可以发现，万科上一次股权融资还是在2007年，也就是地产黄金十年开启的的前一年。
对于时隔16年再次进行股权融资，万科方面表示，本次非公开发行的目的，一方面是响应国家政策号召，扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡。另一方面，公司拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。
简而言之，用途有二：其一是延续管理层提及的高品质交付；其二则是继续屯粮，为接下来的经营做准备。
自去年年底开始，万科的大动作就接连不断，无论是对外融资，还是内部经营管理，万科明显比之前更为“积极”。
最明显的变化就是内部管理人员的调动。2月2日，万科内部再次发布人事调整，南方区域多个城市负责人轮换，主要涉及厦门公司、佛山公司、惠州公司、东莞公司等核心地区。
在此之前，去年12月16日，万科还对上海区域高管调换，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，原上海区域副总经理、杭州公司总经理吴镝接任；1月6日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职；1月30日，万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。
万科方面在回应媒体采访时给出理由，表示万科在人事安排上一直注重“事人匹配”，人员调动主要是基于各区域的业务特点和业务难点。
对于企业进行大规模的人事换防，地产分析师严跃进认为，企业一旦有此类动作，就说明对于新一年夯实发展基础、提振业务的期许。所以有调整的企业，都是灵活度较高的企业，势必为新的一年业务发展注入新动力。
责任编辑 | 陈斌