个人转让二手房出租住房如何缴纳增值税

营改增之后，个人转让二手房、出租不动产缴纳增值税相关事项是怎样规定的呢？大家可以看看小明对小芳转让二手房、出租不动产的答疑，相信大家一看就明白！

小芳：小明你好啊，你对增值税相关政策比较熟悉，最近我想卖房和出租房，有些问题想请教一下你呢。

小明：好的，你和我讲讲是什么样的情况啊。

小芳：第一个问题是这样的，最近我不是搬进新家了嘛，我的旧房子想卖掉，不知道转让二手房相关增值税是怎么样规定的？

小明：你的旧房子才买了不到两年啊，如果你现在卖掉，是要按照5%的征收率全额缴纳增值税的，而个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

小芳：那假如我的房子现在卖了50万元，要交多少增值税呢？

小明：这样的话，应纳增值税额=50÷(1+5%)×5%=2.38万元。

小芳：那我应该在什么时候，在哪里交税呢？

小明：纳税时间是书面合同确定的付款日期当天;没有签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，则是二手房权属变更的当天。但是，如果你先开具发票的，就为开具发票的当天。你是属于个人转让二手房，营改增后国家税务局暂委托地方税务局代为征收，所以你应该向房屋所在地主管地方税务局办理申报手续，同时可以申请代开发票。

小芳：这样呀，那我考虑下要不要在旧房子够了两年的时候再卖。还有第二个问题是这样的，我父母年迈了，打算搬过来和我一起住，把他们原来的房子出租出去，一次性收取一年的租金18000元，这种情况下，应该缴纳多少增值税，去哪里办理呢？

小明：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。如果采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。你们的旧房子出租取得一年租金18000元，分摊到每月只有1500元的话，那就可以免予缴纳增值税啦。

（以上回答发布于2017-02-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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