房屋租赁合同法债权人债务人的权利义务

法律主观：

（一）出租人的权利,出租人享有按期收取租金的权利、监督承租人合理使用房屋的权利、按规定收回房屋的权利。,（二）出租人的义务,1、给付义务,出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。,2、出租人的附随义务,基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。债务人违反附随义务，导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害的，应负赔偿责任。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是：对承租人的同住人的保护义务。关于此点，后文再作具体分析。,3、瑕疵担保义务,瑕疵担保包括权利瑕疵担保和物的瑕疵担保。前者担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张;后者担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。鉴于物的瑕疵担保在审理过程中较为容易认定，我们只对权利瑕疵担保作扼要分析。,在《民法典》中，一切有偿合同的债务人，对其所提供的给付应担保权利完整无缺，不会有任何第三人向债权人提出任何权利方面的主张。如果债务人违反这种担保义务，则应承担民事责任，这种民事责任就是权利瑕疵担保责任。我国《民法典》在“买卖合同”一章中对出卖人的瑕疵担保义务作了明确的规定。《民法典》第六百一十二条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第六百一十四条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”这两条规定的是出卖人的权利瑕疵担保义务。《民法典》上述关于权利瑕疵担保的规定，原则上适用于一切有偿合同。因为一切有偿合同都存在着对价关系，按照公平的原则，债权人应当获得债务人的无瑕疵的履行才为合理。根据学理上的观点，买卖合同属于双务有偿合同的典型，因此，买卖合同的许多规定原则上也适用于其他有偿合同。在法律没有规定或者当事人没有特别约定的情况下，可以依照买卖合同的原则处理其他有偿合同纠纷。,《民法典》第七百二十三条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”可见，与买卖合同相比，出租人承担权利瑕疵责任在法律构成要件上有自己的特殊之处，即应具备以下条件：权利瑕疵在租赁合同成立时就已经存在，至于因何原因所致，则在所不问。如第三人的权利发生在租赁合同成立以后，则承租人的权利具有对抗第三人的效力，承租人仍得对租赁物为使用收益，因此，不存在权利瑕疵的问题。权利瑕疵在合同成立后未能消除。假若事后出租人将瑕疵消除，权利瑕疵经过补正，也不再存在。事后消除权利瑕疵主要有以下两种情况：一是由出租人自行消除;二是因法律规定，如出租人已取得标的物的权利。第三人在标的物上的权利系合法权利。承租人在合同成立时须不知道标的物上存在瑕疵，且对这种不知主观上无过错。如果承租人在合同成立时知道标的物上有权利瑕疵而仍然订立合同，那是他自愿接受并承担标的物的权利瑕疵，所以不应再让出租人承担任何责任。须第三人向承租人主张权利。第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，方发生权利瑕疵担保问题。如第三人不向承租人主张权利，虽租赁物上存在第三人权利，也不发生权利瑕疵担保责任。,从审判实践来看，房屋租赁合同的权利瑕疵主要出现在以下几种情况中：,（一）标的物的所有权属于或部分属于第三人;,（二）房屋上为第三人设定了其他权利，如房屋上设置的抵押权等，承租人不能充分地行使权利。在上述情况下，如果第三人行使这些权利，则承租人权利的行使就会出现障碍。违反瑕疵担保责任的，出租人应当承担民事责任。,（一）《民法典》第七百二十九条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,（二）《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。,此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。,（三）《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。,（四）《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。,（五）《民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。,如果要提前解除合同，需要满足一定的条件才行。根据我国法律规定，合同的解除方式有两种，一种是协议解除，即双方就提前解除房屋租赁合同达成了一致意见；二是法定解除，即满足法律规定的条件，即使合同尚未到期，一方当事人也可以要求提前解除合同。,（一）出租人可以提前解除房屋租赁合同的情况,承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：,1、承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的；,2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公***利益的；,3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的；,4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的；,5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的；,6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。,（二）承租可以提前解除房屋租赁合同的情况,根据有关法律、法规的规定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租赁合同：,1、承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时；,2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市；,3、出租房屋发生重大损坏无法正常居住的如有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。

《中华人民***和国民法典》第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。 《中华人民***和国民法典》第五百三十条债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。 债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。