法律风险转换
天上不会掉“馅饼”的,经营贷置换房贷当然是陷阱,用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为,我们应高度警惕。将房贷转换为经营贷之后,我们作为购房者的实际资金成本会更高,且风险不小。
目前银行的房贷利率在4.3%左右,中介说经营贷利率低至3.2%左右,但实际是最低只有3.4%-3.8%的水平,若选择换一换,每年可为她省下上万元贷款利息这根本就不成立。可以说,经营贷转换房贷不是馅饼而是中介公司精心设计的陷阱。
经营贷的计算方式,是将年利息平均分摊到每个月,月供只含利息,所以月供压力很小。而等额本息,是将总利息和本金平均分摊到每个月,而本金是越还越少的,本金越来越少,利息总额也就越来少。你可以将经营贷的利息理解为一条直线,而房贷则是一条缓慢下降的曲线。看似低息的经营贷,实际上跟房贷比起来,如果利差在2个点之内,并没有明显优势。
将房贷转换为经营贷更大风险,更高成本。将房贷转换为经营贷为了满足条件,居民需要耗费大量成本。
一是大多数居民会请中介协助办理,中介费一般为贷款金额的1%到3%;
二是如果居民的房贷没有还清,则需要垫资,垫资利息一般日利率约为千分之一;
三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照,可能还要找一个经营场地,这又需要费用。
倘若用户在还本时资金不够,则又需要过桥垫资。根据以往的置换套路显示,中介会在办理过程中,以各种名义加收额外费用,比如担保费、公证费等,转贷者最后发现,转贷的成本比预想的高了很多,因此经营贷会给购房者更划算的“错觉”。
按照银行规定,经营贷只能用于企业经营,我们如果将资金流入股市、楼市属于违规,倘若被银行发现,则我们的个人信誉会受到影响,经营贷也会被银行提前终止。所以,大家千万别轻易相信贷款中介的营销,还是老老实实地还房贷。下面由我为大家具体讲解一下关于经营贷的具体情况:
1、两种贷款的特性
房贷是以你的房子作为抵押的贷款,利率相较正常的贷款低,年限长,可以到30年;
经营贷相当于是以你的生意所能带来的现金流作为低压的贷款,当前大环境下,贷款利率可能非常低,但是也不会比房贷低多少,但是,年限不会长,最长也就3/5年。
此外,大部分银行会要求经营贷客户1年或3年,最多5年续签一次。利率越低,续贷的间隔越短。每次续贷,银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷,更不会保证续贷时利率与原来一样。
2、如果你转了会有什么样的影响
最大的影响应该是我们的还款时间变短,导致月供变多,或者有些要求前期先还利息,到期还本;那么这个时候你想想你要把30年的现金流转化到3到5年,压力之大可想而知。如果到时候偿还不了,那么就将面临着违约;除此之外,经营贷转向房地产领域是国家重点打击的,保不齐啥时候查到了就要你提前全额偿还了。
去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动,不少客户收到银行抽贷的通知,短期内凑不齐钱还贷款,只能找高息过桥资金应急,甚至不得不低价卖房筹款。
3、那么为什么还有人推荐这种方式呢
自然是有利益关系,贷款中介们太乐意做了,你拿贷款,他拿提成,但是风险全是你的,他们告知了你好处就是少还一些利息,但是没有人会告知你中间存在的风险。很多贷款人并不符合经营贷发放的标准,这时中介就会提供一条龙“包装”服务,这笔“服务费”肯定少不了。
4、另外,用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些,还有如下3个风险:
违规风险
银行不同的贷款是有不同的用途的,个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营,而不能用作其他用途,更不可能用来购房。目前,监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理,发现违规使用个体经营贷款资金的,要限期收回贷款。目前,银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上,要求期限还款。
我看到过一个真实发生的报道,一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后,被银行检查发现了,但这个个体户却没有能力还清经营贷,这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款,征信就会出现逾期,宝贵的征信就留下了污点;二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款,这样一来房子就不保了。
中途转贷风险
个体经营贷的期限一般以3年、5年居多,一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息,到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化,目前是在大力营销个体经营贷,但三五年之后还是不是这个政策,就不得而知了。
如果3年、5年之后转贷时,你借钱还清了经营贷款,但银行却不给转贷了,这时你怎么办?这借来的钱怎么还?如果是借用过桥贷款,这高额的利息不是一般人能承受的。收费标准是贷款额的1%-2%,会根据每个案例的实际难易程度有所区别,如果涉及第三方,可能还会单独收费,一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。
一次性还款风险
我们退一步说,假设3年、5年之后,银行对于个体经营贷的政策没有改变,还是现在这么宽松,还能转贷。但在经营贷款到期时,银行要求借款人先还清借款本金,你每次都有能力凑齐还款资金吗?就算有能力凑齐,每隔几年就要还款一次,是不是要花费很大的精力成本,甚至还有一些资金成本。你确定这么做,会划算吗?事实上,不少现实案例表明,用经营贷置换房贷的用户将面临重重政策和法律风险,绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉用户。
综上所述,如果仔细分析其中的贷款风险,就会发现银行赚取了利息,贷款中介赚取了大把的利润,而只有借款人面对着所有的风险,而且未来有可能一夜之间将自己拉入负债的深渊。由于存在诸多的风险和麻烦,我在这里告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定,千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。
本来我们购房人买房之后,安安稳稳每月还房贷就可以了,但是经过这种经营贷转换之后,有可能省掉的利息没有赚到,反而将自己的生活搞得一团糟。不要轻易地去做房贷的冒险,尤其是现在所谓抵押贷款和经营贷的广告诱惑,一定要对比自己的实际情况和家庭现金流的情况,去做一个理智长远而又稳妥的决定。