某地将率先开启建房保证金制度
某地将率先开启建房保证金制度
近日，福建省农业农村厅向社会公布《关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的十条措施》（征求意见稿），公开向社会征求建议。其中意见稿的第八条引发不少人关注：
八、建立村民建房履约保证金制度。对符合建房申请条件的建房户，乡镇在发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》前，按村集体经济组织村规民约的约定，参照所在地上一年度农民人均收入的3-5倍标准，收取村民建房、老宅退出、风貌建设等履约保证金，保证金由乡镇设立专户保管。所建房屋经乡镇竣工验收合格后，建房户持农村房屋不动产证书向乡镇申请办理退款。建房履约保证金不计利息，不得挤占、平调、挪用。
根据数据显示，福建省农民人均年收入约为2.5万，根据意见稿内提到的“3-5倍标准”，也就是7.5-12.5万。也就是说如果该措施顺利实施后，就意味着以后村民要想在村里建房，必须提前缴纳近十万元的保证金，这样才能去走建房的用地和规划手续，进而才可以顺利建房。要知道十万元对农村村民来说可不是小数字，也就是意见稿提到的一个人3-5年的收入，这对于大部分计划建房的农民来说可以称得上是“雪上加霜”。尽管意见稿明确指出：房屋建设完成经验收合格后这笔款将悉数退还，但对村民来说建房本身就需要一笔不小的支出，一般农村家庭哪能同时拿出这么多资金呀？
无独有偶，有些地方已经开始了农村建房要提前收取建房保证金的措施，比如上面截图是江西永丰一位网友在网上对主管部门的留言，也是建房收取保证金的问题：费用按规定提前交了，房盖好后要求退回保证金时，却屡屡受阻，自己的Q却迟迟因各种理由推脱要不回来。我想这也是虽然称之为保证金，可以悉数退回但却引发议、争议甚至抵触的一个原因。
换个角度去考虑，也可以理解农村建房开启“保证金”模式的初衷，因为当下农村宅基地建房问题太复杂、太严重了，尤其是违规占用耕地建房问题已经威胁到我国18亿亩耕地红线，威胁到国民的口粮安全。
违规占地建房
很多村民对农村建房缺乏法律意识，以为自己找块地（比如自己的承包地上）建房，只要不涉及土地使用纠纷，还不是想怎么来就怎么来？其实国家对农村建房有着严格的管理制度，因为要考虑符合土地规划（国土空间规划和村庄规划），如果占用农用地就将威胁着我国耕地红线和国民口粮安全问题，一家两家可能不明显，但是全国广大农村都这样那后果将是不堪设想的。如果占用了国家规划的公路建设、城镇建设、各种保护区，这将是很危险的，即便村民私自建好了，后续也不得不进行拆除，以便满足规划利用。
建新宅不交旧宅
也有些村民可能另新开辟了宅基地而没有交出旧宅基地，违反了“一户一宅”原则，同时也造成了农村土地的不公平使用。另外还有未批先建的情况，都是很棘手需要解决的问题。
建房施工问题多
比如我国大部分地区对农房建设有面积和层数要求，各地有各地的面积使用标准，一般层高不能超过三层，如果超过层数需要特殊审批并需要聘请具有专业资质的施工团队进行施工建设。还有建房过程中引发的土地纠纷，施工工资发放，施工安全问题等等，一出问题就都是问题。
风貌建设管控
比如这次福建出台的征求意见稿还明确规定了对农房建筑的风貌管控，要结合当地传统文化特色在建设农房的“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”上都有管控要求。
为了达到综合整治的效果，才出台了提前缴纳“建房保证金”的要求，因为其他很多管控措施并不能从根本上解决问题，我想这也是很多地方出台此政策的无奈之举。
对于建房要缴纳“保证金”这一情况，很多人也将此解读为“农房建设预付费的开始”和“宅基地免费使用时代的结束”。至于是否是危言耸听，我也不得而知，只不过我国现行相关法律法规明确规定：符合宅基地使用条件的村民，分配使用农村宅基地是无偿的，不会收取任何费用的。
只不过根据目前全国农村宅基地的利用现状，不收取任何费用，估计以后是行不通的。
一、符合分户条件，但因宅基地指标不足造成“有户无宅”的现象很普遍
目前农村土地资源日益紧张，很多地方限于村内宅基地指标不足已经很久没有审批新申请的宅基地了。尤其是成家的年轻人，虽然符合分户条件和宅基地申请条件，但由于村内没有宅基地而批复不了新的宅基地以满足自己建房置宅使用，又加上现在对乱占土地建房政策越来越严，又不允许擅自辟地建房，这就迫使这些村民不得不通过花Q购买宅基地的方式来满足自己的生活需求。
对于宅基地的交易，我国也有相应规定：必须在村集体内部流通，而且购买者需满足“一户一宅”条件。因此通过花Q购买的方式获得宅基地使用资格已经成为当下主要的获得宅基地建房的途径，这在一定程度上也标志着有偿使用宅基地的时代已经来临。
二、超标准使用宅基地要收取土地使用费
我国土地管理法规定了“一户一宅”的原则，明确指出村民在使用宅基地过程中应严格按照当地规定的面积标准，超过标准要受到相应的惩罚，形式就是缴纳一定的土地使用费用。根据我国农村实际情况，很多地方都具体规定了当地的宅基地面积使用标准，对于超面积使用宅基地的，一般采取按超出面积大小，按阶梯收取土地使用费，超出面积越大，单位面积所要缴纳的费用就越高。宅基地超标要收取土地使用费这一方式，也说明土地有偿使用是以后宅基地管理过程中要采取的主要手段。
对于农村建房收取“保证金”是否是“农房建设预付费的开始”和“宅基地免费使用时代的结束”的前兆，以目前的政策还看不出来。只是从农村土地用之于民这一观点上，全国范围内宅基地收费使用并不符合这一初衷。目前村民出Q用地也只是一种无奈之举，更是一种有效的约束手段。