美国土地产权的结构

美国的农地绝大部分属于农户或农场主私人所有，因此，美国的家族农场制度构成了美国农业的基础。但是农地私有制度并没有给所有者带来完整的土地权利，联邦、州及县政府保留了相当多对农地控制和管理的权力。主要表现是:第一，联邦和州政府始终保持对土地的征收权，只要公用目的的征地，并且用适合的市场价格予以补偿，征收土地就是不可抗拒的;第二，政府必须征收足额的土地税;第三，政府拥有土地规划和管理权，土地的利用必须符合分区法定的限制，遵守一定的法规并且使用土地是需要交地租的，否则将受到惩罚。但是，美国农户或农场主的土地私有权利却是极有保障的，这得益于美国健全的土地法规和制度，以及保障私有权力的文化传统。明晰的产权边界几乎避免了所有的土地权益纠纷。

美国联邦政府占有了超过1/3的土地，就耕地而言，私人农场占有96%，其余4%属于公司所有，有些州政府有本州的大部分土地，因此，有些农民不得不从政府手中租地;联邦和州政府不断增加土地征用，不断扩大对私有农地利用的限制;特别是政府通过对土地使用的规划权及其依据综合规划实行强有力的官方控制。这三个方面的客观事实证明，美国联邦、州和县级政府有土地所有权利扩张的趋势，这种发展趋势已经引起了包括县政府在内的基层组织、农民和农场主的不安。看来，在不同的行政管理层次，不同的部门之间合理分享土地权利，并构筑一套制度规范，无论是公有还是私有制国家都是必要的。

美国农地法律的制定过程有广泛的组织机构、利益群体参与，比如制定《土地分区法》及《土地利用综合规划》必须邀请战略和长期规划部门、农业部门、商业和经济开发部门、水资源部门、环保及污染控制部门、土地所有者及社区成员的广泛讨论，讨价还价，最后在妥协中达成一致。但执行分区法及土地利用综合规划的过程确实非常严格，而且法律实施效果好。比如，任何改变土地使用规划的行为，甚至改变房子的颜色，地下仓库的设施也得申请政府批准，还须公告本社区成员，征得同意。与我国不同的是，执行分区法及土地利用综合规划的监督成本要小得多。在美国，法律执行在很大程度是社区成员相互监督的结果。土地所有者任意使用土地，造成了邻居某些生活环境的变化，必然被邻居控告而引来法规的禁止和处罚。

美国的非政府组织———农场局在维护农户或农场主利益中发挥了重要作用。农场局从联邦到州到县已形成完整的网络体系，它联结着全美340多万农场。农场局根据农场主的利益需求，确定自己的政策倾向，如果需要支持或反对联邦的某一项有利于或不利于农场主的法案，农场局一方面派出它强大的游说员队伍游说国会和政府决策人物，另一方面动员它的340多万成员，对他们所选出的议员施加压力，促其支持或反对某项法案通过。