物业管理法律责任的案例

业主在家中被害的法律责任案例分析

案例1某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法，但老年失去唯一儿子的打击，使得被害人的父母痛不欲生。他们认为，凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫，跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是，他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然结果，该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任，已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的***同故意，又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此，被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据，对此不予支持。

案例2两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，窜至某市某小区某楼，因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某业主家中进行抢劫，将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失***4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任，故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用***计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。

案例分析上述两案例均是业主在家中被害，被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任，而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起，其判决结果也和上述两案例一样，有的判决物业管理公司承担责任，有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害，物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题，我们从以下几个方面分析。

1)物业管理保安应履行哪些职责

保安是物业管理的基本职能之一，是物业管理公司提供物业公***服务的重要内容之一。那么，物业公司的保安保什么呢?

《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公***秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”

从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有：

①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序，努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。

②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。

③安全事故的应急处理。发生安全事故时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，并协助有关部门做好救助工作。

2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定

物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范或物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为，违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础，法律制裁是法律责任的必然结果。

物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施，保障物业管理合同的全面履行，保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务，而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任，权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面：第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失，包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚，而是教育人们知法守法，使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果，从而自觉地守法守约。

物业管理法律责任具有以下特征：

①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定。

物业管理法律责任必须事先规定。首先，物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定，不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任；其次，物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任；第三，物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此，物业管理法律规范和物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定，就不能要求当事人承担物业管理法律责任。

②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。

物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个：第一是违法违约性，即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性，即因违法违约行为，侵害了国家、集体或个人的合法权益，造成了危害后果。第三是可罚性，即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。

③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。

物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果，这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约，必将受到相应的的制裁和处罚。

④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。

法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规，由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定，由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任。

根据以上的分析，针对本案例我们认为：

第一，物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然，业主被伤害，承担违法责任的应是犯罪分子，而不是物业管理公司。

第二，物业管理公司是否承担违约责任，要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认，除依据有关法律、法规的规定外，也要以合同或契约约定的责任内容作为依据，但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背，否则，合同虽成立，但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定，则被确认为无效，得不到国家法律的保护，没有法律效力。违约责任，指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的，本质上出于双方当事人约定，不是法律强加的，因此，物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任，按合同规定的违约责任条款接受处罚。

《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”

《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

根据以上规定，合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定，也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定，一旦出现合同中约定的情形，物业管理公司应该承担相应的违约责任。

3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范

目前的物业服务合同，一般都有对物业管理保安服务的约定，如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻，做好环境和公***秩序管理，做好防火、防盗工作，加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作，没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪，拒绝交纳物业管理费的原因之一。

因此，物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，具有十分重要的作用。

①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏，直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务，以及保安人员的优良素质，将会获得住户和社会的称赞，得到广泛的支持，从而提升物业管理企业的企业形象。

②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护，使业主和使用人人身免受伤害，财产免遭损失，从而满足业主和使用人的安全需求，增强安全感和归属感。

③良好的保安服务可以创造良好的经济效益和社会效益。良好的保安服务，社会秩序稳定，刑事犯案率低，可使人们安居乐业，人们都愿意在此工作或居住，从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时，良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生，有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失，也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外，小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分，小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。

同时，要建立健全相关的规章制度，加强对保安人员的教育和培训，努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作，应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件，不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键，因此要采取各种有效措施，防止各类刑事案件和安全事故的发生。