二手房买卖中的违约金调整

二手房买卖中的违约金调整

一、关键词:二手房买卖、违约金、调整、填平原则

在二手房买卖合同中，买卖双方经常就某些特别关心的事项约定违约金条款。就笔者所见几大中介提供的格式条款中，约定的违约金数额往往较高，甚至部分约定的违约金数额达到了总房价款的 20%。司法实践中，一旦合同当事人违约，约定多少违约金法院就会判决多少吗?

二、懂法重点：

第一，什么是违约金?《民法典》第585条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金，是指合司双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式。约定违约金的优点在于守约方无需举证证明损失数额，即可通过约定要求违约方承担责任。

第二，生效判决如何看待违约金的性质?理论上，根据公平原则和诚实信用原则，在合同法的违约责任领域一般适用填平原则，即守约方应获违约赔偿填平其因违约产生的损失即可。因此，《民法典》第585条第2款规定约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。正因为法律明确规定违约金以实际损失为基础，生效判决对违约金的功能还作出如下认定:违约金条款在功能上以补偿为主，惩罚为辅。通俗来说，无论违约金如何约定，在当事人对违约金的数额提出异议的情况下，法院需要审查违约金是否过分高于或低于实际损失。确保违约金能够充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。

第三，对方违约时应该如何主张违约金?

实践中，对违约金条款的适用，有生效判决指出:在违约责任的证明责任的分配上，违约方认为违约金过高请求酌减的，应首先由违约方承担违约金约定明显过高的初步证明责任，之后证明责任转移至买受人，由其证明具体损失。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素。因此，在二手房买卖合同关系中，如果对方违约，作为守约方，我们必须尽可能收集足以自己实际损失的证据，在违约金足以弥补损失的情况下，向法院举证证明实际损失，可以避免法院调整违约金;在违约金不足以弥补损失的情况下，通过证明实际损失情况申请法院调高违约金。

第四，我方违约时如何避免承担不必要的违约责任?如前所述，《民法典》第585条第2款规定的违约金调整规则存在前提条件，即无论是调高还是调低违约金，均需以一方当事人申请为前置条件。在二手房买卖含同中，如因故已出现违约，诉讼中又认为对方主张的违约金过高则必须向法院来申请调整违约金除此以外，还应该尽可能收集证据证明对方的实际损失情况，并以此为根据申请法院尽可能降低违约金数额，避免承担不必要的违约责任。

三、1.典型案例:

严某与张某签署房屋买卖合同，约定严某以700余万的价格从张某处购买二手房一套。同时合同约定，张某在办理完房屋所有权登记手续后3日内将房屋内户口迁出，否则按总房价款的5%支付违约金。但在房屋办理完过户手续近一年后，严某发现其所购房屋内还存有其他人的户口。因此，严某向法院诉请张某赔偿违约金35万余元。

2.? 法院判决：

法院生效判决认为:张某负有迁出户口的义务而未履行构成违约应当承担违约责任，但张某的违约行为并未给严某造成实际损失亦未对严某的户口迁入造成影响，结合张某过错程度、购房款数额、严某未提供证据以证明其损失等因素，最终认定双方约定的违约金较高，对张某应支付的违约金数额酌情下调至5万元。