如何验房教案分析.ppt
验房前准备的工具：；(1)试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插；(2)钢卷尺；(3)小锤子；(4)电筒；(5)抹布；(6)盛水器具/乒乓球；(7)计算器；(8)笔；(9)纸；(10)易贴便条一叠；(11)小镜子:用于观察难以看到的地方，如门底有；(12)纸巾:检查马桶排水功能，喉管有否渗水；(13)铝梯；(14)报纸，塑料袋:做闭水试验；(15)收过房
验房前准备的工具：
(1) 试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）
(2) 钢卷尺
(3) 小锤子
(4) 电筒
(5) 抹布
(6) 盛水器具/乒乓球
(7) 计算器
(8) 笔
(9) 纸
(10) 易贴便条一叠
(11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆
(12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水
(13)铝梯
(14)报纸，塑料袋: 做闭水试验
(15) 收过房的朋友
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年；
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；
墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；
门窗翘裂、五金件损坏为1年；
管道堵塞为2个月；
卫生洁具为1年；
灯器、电器开关为6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确约定。
B、《住宅使用说明书》--可带走
要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。
C、《竣工验收备案表》》（盖章原件）
有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等
D、面积实测表（可为复印件但要有章）
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线
F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要
在相关文件中写明
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
3） 验收房子
1．门：
(1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。
(2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。
(3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
(4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入 太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开。
(5) 关门听隔音效果并了解密封程度。
(6) 卫生间的门下方须油漆，且离地1.5厘米。
(7) 直角接合部是否严密。
(8) 四角是否呈直角
(9) 是否与墙在一个平面上
2．窗：
(1) 看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。
(2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。
(3) 看窗户玻璃是否完好。
(4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。
(5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。
(6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。
(7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
(8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
(9) 外窗框处理是否粗糙
3．墙壁、天花：
(1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通 病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重 的结构性质量问题）。
(2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等 缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍 和裂痕）。
(3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击
声表明接触良好。）。
(4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。
(5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。
(6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利 影响）。
(7) 阴阳角是否平直
4．厨房、卫生间：
(1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。
(2) 面盆表面有无划痕。
(3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。
(4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡24小时以上检验防水层；不 可行的话只能询问并记录）。
(5) 试排风扇。
(7) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。
5．电源插座、电源开关、电闸：
(1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。
(2) 检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。
(3) 空调插座应与其他线路分开。
(4) 离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。
(5) 厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。
(6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。
(7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。
(8) 询问电力线（≥2.5平方）、空调线（≥4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下： “据工程人员介绍线路规格为……”。
7．管道
(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。
(2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密
(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。
(4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。
(5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
(6) 放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)
8. 地面
如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。
9.水表
a.是否安装
b.是否有水表空走
c.阀门关闭不严
d.阀门脱丝，连接件滴水
e.截止阀生锈影响水质
10. 电表
a. 是否安装
b, 使用数目
10．其它
(1) 测量室内使用面积尺寸。
(2) 目测大致地平。
(3) 测量层高，与售房合同比较。
(4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱挂了！）
(5) 有无专用垃圾道，其有无堵塞。
(6) 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。
11. 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标准
后记
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理
2)如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理
3)如果发现问题至少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房状况未明”等字样。
收楼装备
1.乒乓球
收楼时可以用来检测地面、窗台、柜子等等的坡度。例如：
用乒乓球检测厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，表明“去水”顺畅；轻推一下能过去的表明“去水”一般，；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，表明“去水”很差了。试验时，记住应从多个方向考察。
用乒乓球检测飘窗台是否水平。飘窗台的内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。
2.“人”字铝梯
收楼时很多地方需要爬高检查：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些高处需要爬上“人”字铝梯才能检查清楚。
3.化妆镜
化妆镜用处大。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。例如：验收木门时，门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等容易检查，但门扇的底边却很难验得到。这时候，把镜子平放在门扇下：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部看得清清楚楚。
3.插页式文件夹
收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个40页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
4.备忘贴纸
验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。
5.小锤子
小锤子它可以用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等，如果敲击的声音有小许回响，则是有空鼓现象，沉闷的声音则表示没有空鼓现象。
6..电笔或扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）
收楼时带支电笔或扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）逐个检测插座，判断电路是否畅通，可以避免入住以后使用时发现某个插座不通电，再凿墙挖孔。
7..矿泉水瓶
检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水才知道，准业主用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
8.、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
9.、纸笔，即时记下发现的问题。
10..直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。
11..售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 12.请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 专家教你收楼好意见 看、敲、泼水查地面'如果是未装修的地面，以地面越光整、起伏越小越好。购房者可在地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。
对于已装修的地面，如有地面砖，可看灰缝大小是否均匀，还可看地面砖拼接线的曲、直程度，如果地面面积大，拼接线长且直算优。此外，还要看地面砖的水平程度（可用水试）。另外，要看每块砖是否粘牢，可用一木槌轻敲地面砖，如出现空响，说明下面是虚空的。厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。消费者可向屋内注水，看下层是否漏水。
看听量检墙面
隔墙听声，声音越小越好。购房者可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，到相邻房间听听其噪声，噪声越小越好。
检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度，以均匀度高为佳。墙面与地面的交接处应有踢脚线，其高度以12~15厘米为宜，色彩最好与地面相同。
墙面的处理方法有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等。如果是抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，说明粉刷的质量不好；如果是喷塑要看墙面的整体性，色点大小以均匀为好；墙纸、墙布上要不留气泡。纸与纸、布与布的交接处以平整为好。
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