撤销合同的法律适用
一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。
根据前述规定，主体结构质量问题包括三种情形：一是，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题；二是，房屋验收时发现主体结构质量问题；三是，房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。
前两种情况，房屋根本不允许交付使用。
第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使权利。
根据《建筑法》第60条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
因此，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。
“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。
可见，房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题，即使其他工程质量再好，也无法保证整个工程的质量。
因此，《最高院解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。
二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。
《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题，即屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。
买受人依据该条解除合同，除房屋存在质量问题外，且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。
但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定，在实践中，对此，有三种不同观点。
第一种观点认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在严重影响居住使用的问题；第二种观点人为，判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，法院依据鉴定结论做出判断。
第三种观点则认为，房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，不需要工程质量检验部门进行鉴定。
本人同意第三种观点，因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定，并对某些量化指标进行确认。
而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准，即使由专业工程师来认定，其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断，没有法定依据和标准。
因此，是否“严重影响正常居住使用”，法官作为审判人员，完全可以根据生活常识和经验，作出认定。
三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题，买受人可否直接请求解除合同的问题。
有观点认为，从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解，只要房屋出现质量问题，即使房屋尚在保修期限内，买受人也无须受保修的限制，有权直接请求解除合同。
且根据《中华人民***和国合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
”因此，当房屋出现质量问题时，买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。
我认为此观点不能成立。
（一）我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。
建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。
具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。
”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。
”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。
出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。
因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
”以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。
可见，我国现行法律规定，房屋交付后，在保修期内如出现质量问题，开发商即产生并必须履行保修义务。
（二）根据《中华人民***和国合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
如房屋出现质量问题，房屋地产开发企业未履行保修义务，经催告后在合理期内仍未履行的，且房屋质量问题已严重影响居住使用，买受人方可解除合同。
（三）关于《合同法》第111条，该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用，而如前所述，《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定，买卖双方应按约定承担违约责任。
另外，《合同法》第111条要求受害方合理行使选择权，即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则。
如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救，买受人不应解除合同。
至于经过几次维修，才允许买受人解除合同，目前法律无明确规定，我认为可借鉴《中华人民***和国消费者权益保护法》第54条的规定，即“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”，当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时，才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。
（四）如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权，规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。
因此，对于房屋在保修期内所出现的质量问题，如果通过修复的方式可以补救，应由出卖人根据法律的规定和合同的约定，先履行保修义务，买受人不应直接要求解除合同。
《最高院解释》未作出明确规定。
以住宅房屋为例,一般住宅房屋使用年限为七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位开始出现质量问题，如也允许买受人适用本条规定，那么开发商将存在较大的商业风险，而且对开发商也极为不公平。
针对此问题，从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析，我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制。
《合同法》第93条、第94条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指在合同履行过程中，合同约定的解除条件成就时，一方当事人可以选择解除合同。
法定解除是指在合同订立后，一方当事人没有履行或违约履行，另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。
根据合同法的原理，无论是约定解除还是法定解除，其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务，且负有履行义务的一方当事人未履行合同义务或有违约行为存在。
据前文所述，因为我国实行商品房交付后的质量保修制度，根据法律的规定和合同的约定，开发商在保修期内必须对房屋质量承担保修责任，而保修期满后，房屋出现质量问题，开发商就不再具有保修的义务，没有义务，就不可能存在根本违约，合同也就丧失法定解除和约定解除的条件，买受人再行使合同解除权也就无从谈起。
因此，我认为，买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的，应在房屋保修期内提出。
但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下，自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的，买受人可以请求解除合同。
五、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。
第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿要求。
建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
”上述规定明确了在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务，除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。
在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任，应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内；第二，房屋出现的质量问题应属保修范围；第三，因房屋的质量问题，确实给买受人造成了损失。
但并未对损失的具体范围作出规定。
根据《合同法》第113条规定，损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。
实践中，关于争议比较大的是因房屋质量问题，购房者另行租房，产生的租金损失，下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。
关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定，在实践中，误工费的标准亦未统一。
我认为，在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理，该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。
误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。
受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。
受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。
受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。
”因房屋质量问题造成买受人误工损失的，买受人请求赔偿误工费的，应以买受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。
如何因房屋质量问题而索赔或退房
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。
对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？合同系当事人***同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。
买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。
起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。
（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。
伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。
四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。
同一楼盘违约金标准约定不一致的，超过万分之五的可调整为万分之五，同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性。
六、交楼标准如何确定？必须具备以下两个基本条件（1）取得《建设工程竣工备案表》（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。
有特别约定其它标准的从其约定。
合同附件约定装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
七、面积差异的房款结算应如何处理？面积差异在0.6%以内的，含本数，具体以约定为准，互不作任何补偿。
面积差异误差比绝对值超出0.6%（不含本数）在3%（含本数）以内的，按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%面积差异在3%以上（不含本数），买受人A.有权退房，B.不退房的，3%以内按合同约定价格局势结算，3%以上由出卖人承担。
所有权归买受人。
追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理？买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的，无论起诉时是否具备办证条件，均判令出卖人三个月内办证。
关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决，至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付。
自判决生效之日起至取得办证递件回执（指‘协助办证的’）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
违约金的截止日期以合同约定为准，协助办证的为取得递件回执，办妥的为房管部门出证，取得产权证的则为交付买受人。
产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。
九、根据七部委意见，预售商品房未办证之前不得再行转让，但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷，应如何处理？七部委的意见并非法律、行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故合同应为有效。
办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证，以实际无法履行为由驳回诉讼请求，待具备办证条件后再起诉办理。
如果转让合同的出卖人（同时是预售合同的买受人）以无法办证为由起诉解除转让合同，因无法办证影响的是转让合同的买受人的权利，故以不予支持为宜。
如果转让合同的买受人以无法办证起诉解除合同，则以签约目的无法实现为由予以支持。
十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主***同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何处理？有关业主***同权益的诉讼，业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属全体业主，后续业主重复起诉的，以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉。
上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。
个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
以业委会名义起诉的，仍需要业主大会授权。
十一、逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。
预定按违约期间持续性计付违约金的。
从主张或起诉之日往前倒推两年计付。
诉讼时效超过以后，买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函，出卖人收到信函并回复要求解决纠纷，买受人后以协商未果为由起诉的，不宜适用诉讼时效。
买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等，相关部门回复明确责任在出卖人的，不宜适用诉讼时效。
十二、以商品房抵销或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵销或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？在以商品房抵销或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持。
但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。
十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。
现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发之前要求买受人支付差价款的请求不予支持。
十四、经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
十五、商品房预售合同约定按套内面积计付房款，后商品房套内面积未变，但公***分摊面积缩水，应如何处理？合同中旦工测继爻荒诧维超哩已约定了公***分摊面积，故没有达到约定面积数的，已构成违约。
公***分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，即应承担违约责任。
具体的赔偿标准可参照：按“总房价/（套内面积+分摊面积）*缩水面积”计付。
十六、买受人在收楼或领取房产证时签署了《确认书》，确认双方已不存在任何债权债务，后买受人以实际面积比约定面积少，要求出卖人退还面积差异款的应如何处理？买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订《确认书》的，应履行《确认书》。
但是“确认双方已不存在任何债权债务”应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任。
如果是面积减少，还是应以房产证为准退还面积差异款。
十七、开发商和买受人对分期开发建设的小区配套设施的交付时间存在争议，买受人起诉要求交付，应如何处理？应由开发商举证证明讼争的小区配套设施规划在哪一期工程，未到期的不宜支持买受人的诉求。
如果开发商不能举证证明，则认定应即时交付。
十八、如果履行合同过程中产生纠纷，一方当事人诉请合同无效或解除合同，但未诉请处理无效或解除的后果，法院能否依职权一并处理？法官应行使释明权，除第三人明确表示反对外，应一并处理。
十九、双方当事人在合同中约定的违约责任不对等的，应如何处理？当事人在签约后一年内提起诉讼的，可适用合同法第54条第一款第（1）项的规定，变更为对等的违约责任；未超过一年或超过一年的，均可适用合同法第一百一十四条的规定，调整为对等的违约责任。
二十、未经竣工验收，买受人诉请出卖人交付房屋的，应如何处理？如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。
二十一、买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？符合以下条件的请求应予支持：1、房屋确实存在质量问题；2、出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3、买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。
二十二、出卖人将公***绿地出售给买受人，买受人起诉确认无效的应如何处理？出卖人要求返还公***绿地的应否支持？谁有权起诉返还公***绿地？1、买受人起诉主张出售公***绿地的行为无效的，应予支持。
2、 出卖人要求返还的，因其并非权利主体，故不宜支持。
3、有权起诉要求返还公***绿地的诉讼主体是业主或业主委员会。
二十三、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？购房款本金不适用诉讼时效，违约金适用。
二十四、物权法施行后，善意取得保护制度与拆迁补偿安置协议的优先权之间的冲突如何解决？开发商将已经特定化的拆迁补偿安置房屋转卖给第三人的行为损害了被拆迁人的权利，已构成侵权。
即使转卖已产生物权变动后果，被拆迁人仍可基于该项优先权请求确权，依法院生效法律文书方式优先取得拆迁补偿安置房屋。
总之，在第三人善意取得与被拆迁人优先安置的冲突情形下，优先保护被拆迁人的利益。