父亲的房产为何姑姑的孩子要分，理不清的房子到底该属于谁

地契是中国古代一种土地房屋买卖的契约，就是典押、买卖土地时双方订立的法律文据，现代讲就是买卖合同。据历史记载，中国最早的地契应该出现在西周时期，主要根据是1957年在陕西歧山县出土的一批西周铜器的铭文。古时候未向官府纳税前的地契称为「 ”白契”，经官府验契并纳税后称为「 ”红契”。只有「 ”红契”具有法律效力，受官家保护。地契一般由买方保存，作为土地所有权凭证，也可以凭它作抵押贷款。 今天来到节目中寻求帮助的梁先生，家中早年间由爷爷典当过来一套私宅，2000年，梁先生的父亲从出典人的手中买下此房。梁先生的父亲去世后，为何姑姑的孩子却说这套房子有他们的份额呢？为房产分割，梁先生的父亲与家人签下一纸协议，而协议中分配的是别人的房子，这又是怎么回事呢？来自北京市盈科律师事务所的赵丽丽律师，将在节目中为梁先生逐一答疑解惑，帮梁先生理清自家的合法权益。 ?案例回顾 梁先生姐弟四人，父亲去世后，到公证处协商一致，公证继承了父亲的一套私产。这房子坐落在丰台区卢沟桥附近，如今面临拆迁，梁先生怎么也没想到，姑姑的孩子却突然站出来争要产权，并且将梁先生姐弟四人诉至法院。 原来，这套房子是早在1953年的时候，梁先生的爷爷典当过来的，典契中明确规定典期为三年，其中第三条还对典契到期东家无力赎回做出了约定，就是承典人可改典为买或者按当时市价协同出典人***同卖出，如果卖出，需扣除典价之后，再将钱给予出典人，如果要续典，双方必须另立典契。 梁先生的爷爷在这套房子的典契到期大概四个多月之后，就意外去世了。出典人当时不知出于什么原因，一直没有往回赎自己的房子，梁先生的奶奶和姑姑虽然都住在该套房产内，但都表示不想出资购买此房。 ?转眼间就到了1998年，该房产已经变成危房，梁先生一家都认为房子已经是自己家的了，就报规划局申请翻建房屋。在批文下发后，梁先生一家对房子进行了翻建，但当时这套房产的产权依然还在出典人名下。翻建期间，梁先生的父亲、姑姑和奶奶一起签署了一份协议，对房子进行了分割。也许就是这份协议，让姑姑的孩子认为房子应该属于爷爷的遗产，理应有自己继承的份额。而对于这份协议，梁先生一家却并不认可。 ?梁先生认为，自己确实没有证据证明1998年签订的这份协议，是别人逼迫父亲签字的，但是当时奶奶已经94岁高龄，却被人故意写成90岁。梁先生称，奶奶是1904年出生，2003年去世，在1998年之前，奶奶已经走失过多回，奶奶当时的身体情况已经基本丧失听力，而且没有文化，梁先生实在不明白奶奶在听不懂 看不明白的情况下，是如何盖章确认这份协议的。另外，更让梁先生对协议产生质疑的是，在签订这份协议的时候，姑姑也是病危状态，协议签完后三个月，姑姑就去世了。 2000年，梁先生的父亲才从出典人的手里买下此房，正式办理了过户手续。姑姑子女将梁先生一家告上法庭的诉讼中，一审判决姑姑的孩子败诉，然而他们又上诉了，姑姑孩子的做法让梁先生有点不确定这期间的法律关系。来到栏目组寻找专业律师的帮助，就是希望律师帮自己捋清法律关系。对于梁先生家的事情，让我们看看律师如何解答。 律师支招 ?在听完梁先生的陈述后，赵丽丽律师认真的看了当事人提供的资料，并对资料逐条解读。 在梁先生的父亲买卖房产的时候，房产局出具了一份审查登记的事项，一***包括了五条内容： 1、京郊某个文号房产的记载，产权人王某原来拥有产权房一***是二十间，其中有三间出典给了梁先生的爷爷。这一条相当于还原了房屋买卖的背景。 2、产权人王某和承典人梁先生的爷爷均已去世，出典的房子已经老化。 3、产权人王某的三间典房，其两个女儿已经立下字据，经交易所卖给爷爷的儿子梁某（梁先生的父亲，相当于承认了买卖关系）。 4、梁先生的奶奶，表示放弃继承权，梁的女儿已故，其三个子女也均表示放弃继承权，同意将产权归梁先生的父亲所有。 5、经规划局批准，1998年12月梁先生的父亲将房子翻建，同意办证三间。 在看过相关资料之后，赵丽丽律师认为，规划局的审批意见是同意原产权人王某翻建房屋，王某是有继承人的，房子应由他的继承人来翻建，而在这份审批表中已经写明了房子的准确产权人，虽然这是一个矛盾点，但是对梁先生非常有利。 根据1999和2000年做的房屋变更登记可以看出，梁先生的父亲与出典人的孩子对这套房子，进行了买卖交易，那么就很难认定房子是属于梁先生爷爷的遗产了。 在1998年，梁先生的父亲与奶奶和姑姑对于这套房产签订了一份分割协议，如今梁先生要想认定协议无效，赵丽丽律师给出两个建议。 第一、建议梁先生找到能证明奶奶身体不好的人证以及能清晰还奶奶病状的文件。 第二、建议梁先生在下次法官审理案件时，着重跟法官阐述协议约定的时间，着力推翻协议为无效约定。