房地产合作开发投资资金受法律保护吗

肯定受保护啦

房地产开发过程中所涉及的各类合同注意事项

房地产开发过程所经常涉及的合同主要有以下几类：1土地使用权出让（转让）合同；2建筑工程承包合同；3合作开发房地产合同；4房屋拆迁安置补偿合同；5房地产项目转让合同；6建设用工程物资采购合同；7房地产销售代理合同、8商品房（预）销售合同。

一、所有合同的签订都应该注意的问题

1主体是否合法、是否具有相应的主体资格。具体应该包括；对方师父具有相应的资质、师父具有履约能力、信誉状况等。

2合同内容不得有违反国家的禁止性规定、这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。

3合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、款项、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能的清晰、明确、完整、觉不能含混不清或者模凌两可。

4对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任：对对方条款的审查、恰恰相反。

5应约定正义管辖权条款。尽量将约定由我方所在的人名法院管辖。不能达成一致的。则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。

6明确合同的签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。

7对方的签约人人是预备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出事相应的证明文件，并仔细核查证明文件。

8签章应包括对方单位的公章一级授权代表的签字，如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对人为自然人的，签章应由本人签字并按手印。所有的印章和签字有应清晰完整。

9合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应该留下具体的时间。

10尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实；如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力。如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）

11合同附件应与主合同相一致。

12合同订立之后如要变更、应采取书面形式。

二、房地产合同应注意的问题

(一)土地使用权出让(转染)合同

1审查出让方的资质。如果出让方为行政机关、应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效，如果出让方为民事主体，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。

2审查出让土地是否有瑕疵，主要要审查一下几个方面、（该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用，土地征用手续）2该土地上的房地产是否被抵押，（如转让人在地上舍友抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定咿呀权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）3与土地使用权和地上物有关的税，费出让是否缴清。4在该土地上建造工程工程款是否已经付清（债随地走）5该土地上的建筑物一级该土地是否出租给第三人。

3在合同中应该明确完备的载明转让土地的位置，面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积，用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。

4应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效、

5在转让合同中应对转让等级的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、几级配合等级的义务。

6应对出让方式加以明确规定。

7应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行

（建筑工程承包合同）

1审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况，施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格。因为这涉及到工程事故组人的分担等问题。同时和应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

2合同中应对下列问题进行明确的规定，双方一般责任，施工组织涉及和工期，质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工于结算等。

3下列问题的规定一起应重视1明确规定合同价款及其计算方式2保修期的长短、同时应规定支付工程款时留一部分作为保修款，至保修期满后在支付。工程交付的标准。4材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和弟弟昂应该具体且明确。同时应约定供应承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法

4应对是否允许分包进行规定，如允许。则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核、同时禁止分包单位在分包

5应对工程的质量等级进行明确规定

6应规定、施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任。像发包方交纳工程总价款的百分之五的违约金，以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书、造成损失。

（合作开发房地产合同）

1前期审查应着重审查一下几个方面内容

1合作方的资质、信誉等、2以土地使用权合作方的土地使用性质3合作方是否取得了项目开发所需的审批文件

2合同条款中应注意一下几个方面的内容

1应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资，合作经企业。均需对其公司的组织形式，主要机构如股东会董事会，经营管理人员及其运作机制进行约定。

2成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任

3以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估

4以筹建处或其他名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其他经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务

5合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人

6一个地块上合作开发设计几个性质不同的项目，应分别立项，分别进行审批并办理不同的证照。

7合作开发各方的投资回报的方式吗，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体方法，投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式。

8在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方***享利润，***担风险、才能认定为合法有效的合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。

9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和加面积成本，增加分担及面积分配方式、

10合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法

11应付项目的工程进行明确的规定

12应对合作各方在合作中的责任进行明确的规定

（房屋拆迁安置补偿合同）

1审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。

2审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。

2合同条款中明确规定一下几个方面的内容

1被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构，面积，地点，层次，朝向，年限及被拆迁人家庭的结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、同学和其他需要列明的重要设施需动迁的也要在基本情况中注明。

2呗拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况

3拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式，非被拆迁人的真实意思表示的，法律不能认可，如果是实行产权调换的，还应该根据实际情况表明安置用房建筑面积，地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4拆迁期限、过度方式，过度用房地点、面积。搬迁补助费、拆迁补偿费用支付办法等、违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

（房地产项目转让合同）

1前期工作

如果我方为出让方，应审查一下内容

1办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续

2办理项目土地使用权的变更登记手续

3办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理

4办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理，

5办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续如果我方为受让方、应审查一下内容

1、转让方是否已经取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证。

2、转让方是否斥候建设工程规划许可证和建设工程施工许可证

3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上

4、转让人是否是项目所有人

2合同中所应注意的事项

1转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等

2项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件

3已成立项目公司已公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续

4成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序

5未成立项目公司已合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更理想和土地使用的批准手续，转让给合作各方以外当事人的，须获得院合作方及受让方的一致同意。

6转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续转让时尚未付清出让的承担方式

7项目转让时，项目未按时出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人

8项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应做相应扣除

9房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应的责任的处理方法。

10以转让项目公司股权方式转让的应约定，项目公司概况，股权转让比例，价格，支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等

（六）建设工程物资采购合同

1审查对方资质

2虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式以免以后发生争议

3合同条款注意事项

1、注意合同你的格式、在采购合同中、大多是提供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方比较有利，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免发生被动局面

2、对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确的规定，在标注产品的数量。

3、应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风向留给供货方。

4、应规定定金条款、待货物交付后再付全款

5明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成的违约责任予以明确的规定

（七）房地产销售代理合同

1前期审查、除了审查对方的信誉外、还应注意、我国商品房销售管理办法中的规定

2在合同条款中，应注意一下几方面。

1、明确委托销售房产的位置、类型、面积

2、应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般的代理，独家代理还是包销。

3明确代理销售的期限以及销售任务，既要写明在多长时间内销售多少数额的房产

4对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定

5应明确规定佣金的支付方式和时间

6除在代理合同里设奖励条款外还应该设定惩罚条款，使代理商更加明确自己的责任。

7应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违反发布广告应承担的责任

（商品房预售合同）

1前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格，同时我方应取得国有土地使用证和预售商品房许可证，以免预售合同被宣布无效

2在合同条款中应注意以下方面

1、应详细规定预售房的位置、土地使用年限、

2、规定预售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基地分摊、公用分摊等、同时应规定相应的误差。

3、应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定延迟交付的免责事由。

4、规定预售房的价款应说明每平方米的单价、同时规定价款的支付方式以及支付时间、还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后的我方有权出售该房产。

5应要求购买方支付一定的定金、并规定违约定金的处理方式。

6应规定产权转移的时间以及方式

7应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务

8应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让、否则后果自负

9房屋质量容易产生纠纷、因此对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定

10应对房产的附随设施的使用进行规定