物业管理案例：房屋渗水

案例：房屋渗水引发诉讼2006年8月起，上海市东新路某小区的业主鲍某，发现自家房屋北面卫生间的浴缸流水不畅，卫生间门外走廊不断有水渗出。鲍某遂向物业管理公司报修，物业管理公司检查现场后判定是下水管道有问题，建议由原来的装修公司进行检查。后装修公司拆开浴缸后，发现浴缸与地板下面均有大量的积水。2007年3月，鲍某以开发商在建造房屋时存在“两井（废水井和污水井）并一井”、物业管理公司对排水系统从未履行管理义务，装修公司安装浴缸供排水系统的隐蔽工程有重大缺陷，对漏水后果的形成有重大过错为由，将开发商、物业管理公司和装修公司均诉至法院，要求追究三家公司的责任对渗水进行修复，承担损失5万元。

各方观点

开发商认为，“两井并一井”是经过规划部门验收通过的，另外，“两井并一井”并不是造成房屋渗水的直接原因，故开发商不应承担法律责任。而物业管理公司则认为：按照国务院《物业管理条例》的规定和物业管理公司与小区业委会的合同约定，物业管理公司只对小区的公***部位、公***设施进行管理，而原告的渗水部位属于其室内自用部位，所以物业管理公司不应对因装修问题造成其自用部位渗水承担法律责任。装修公司认为，装修的保修期为一年，且双方约定的装修合同保修期为一年，本案业主发现卫生间漏水距离装修竣工验收之日超过5年，另外，装修合同并没有约定装修公司对原告的装修必须作防水处理，故装修公司不应承担保修义务。

法院判决

本案中，根据质量检测部门的报告，鲍某房屋渗水主要原因系“厨卫生活垃圾沉淀、淤积在主卫浴缸下排水管处造成堵塞，且未能及时发现和疏通，生活废水由未完全连接的浴缸落水管处与排水连接口向外溢出，积蓄在浴缸下部水槽内，通过主卫地坪水泥砂浆层以及防水措施未到位的主卫生间外渗至房间木地板架空层所致”。且如果浴缸排水连接口完全连接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水无法排出，而不会淤积在浴缸下的水槽里；如果浴室门槛下的防水措施到位，水槽里的水不会穿过浴室渗透至房间内。上述问题因系装修工程中产生，所以，法院认为，装修公司应当对上述损失承担责任。渗水原因与物业管理公司是否疏通室外排水系统无因果关系，开发商是否存在“两井并一井”也与原告的损失没有因果关系，故法院根据损失的评估报告判令装修公司承担鲍某损失5万余元。

律师分析

一、装修公司可否以保修期已过不承担法律责任

装修公司认为，根据相关规定：装修%考试大%的保修期为一年，且双方签订的装修合同也约定保修期为一年，鲍某发现卫生间漏水距离竣工验收之日超过5年，故装修公司不应承担保修义务和赔偿责任。而法院则认为，本案属于损害赔偿纠纷，不适用于保修期的约定。笔者较倾向于法院的观点。因为根据质量检测部门的报告，造成渗水的原因有两点：一是浴缸落水管处与排水连接口未完全连接；二是浴室门槛下的防水措施不到位。这两点均不符合装修规范要求，或者说这样的装修产品是不合格的。故法院根据《民法通则》第122条：“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任”之规定，判决装修单位承担民事责任。从另一层意义上讲，保修责任是对合格产品而言的，不适用于不合格产品，所以装修公司的抗辩未得到法院的采信。

二、司法实践中处理房屋渗水责任承担的常见情况

司法实践中，房屋渗漏水是常见的民事案件，法院的处理结果也不尽相同。一般来说，法院是根据渗漏水的原因来判定相应的民事赔偿责任。大致来说，分为四种情况：一是业主自身原因造成的房屋渗漏水，比如说，在北方一些城市，由于业主自制暖气使用不当，造成水管冻裂；或是相邻业主装修时造成的房屋渗漏水，主要原因是楼上业主破坏了卫生间的防水层，或在没有做防水的房间大量使用自来水造成水渗漏到楼下，还有的是业主擅自对排水管进行改道造成排水不当等；二是装修公司的原因，如同本案，装修公司未按照装修的技术规范进行施工。另外，还有使用的材质不合格，保修期内出现质量问题等；三是开发商的原因，主要是在五年的防水质保期内出现房屋的渗漏水；四是物业管理公司的原因，比如说物业管理公司未对小区的排水管道进行定期的疏通、保养等。

三、对业主、物业管理公司及装修公司的启示

对于房屋渗漏水这一常见的民事纠纷，作为业主应依法维护自己的合法权益。本案中，鲍某没有按照装修合同进行诉讼，而是作为损害赔偿来打官司，是其依法维权，注意诉讼技巧的体现。所以，作为业主，在出现这类事情时，要对渗漏水的原因进行初步的判定，再根据具体情况确定如何诉讼，化地保障自己的权益。对物业管理公司来说，作为小区公***部位、公***设备的管理者，应严格按照物业管理服务合同的约定，履行自己的管理职责。在本案法庭上，物业管理公司一方面说明了自己对小区的公***部位、公***设备设施进行管理的情况，另一方面也拿出了自己对排水管定期疏通的记录，说明本案不是公***部位渗漏水，所以责任不在物业管理公司，物业管理公司已经履行了合同约定之义务，不应承担责任。而对于装修公司来说，要严格按照规范进行施工，使用合格的装修材质，严格遵守保修期的约定，特别是要注意的是，保修期只是对合格的装修产品来说的，而对于本案中，装修成果本身不符合技术规范，是不能适用保修期的规定的。