小区车位能卖给非业主吗？

小区车位能否卖给业主或者非业主。具体说明如下：

《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；实际执行中，住宅小区应注意下列具体问题：

1、向业主个人出售、附赠或长期出租***有车位使用权不合法

按照国家规定，开发建设住宅小区的征地费和配套设施的建设费，计入成本、构成房价，其中包括《住宅建筑规范》（4.3.5）强制配建的居民汽车停车场（库）及其中的车位。实际，开发商出售住宅收取价款中，已分摊配建停车场（库）及车位的投资，本应依法整体转让配套设施的所有权，要按《物业承接查验办法》移交权属明确的***用设施（含停车设施、人防设施），依法属于业主***有部分。因此，许可住宅出售，建设单位或物业服务企业向业主个人出售、附赠或长期出租***有车位使用权，甚至擅自收取20年的费用，实属盗卖业主依法***有车位使用权，违背《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业***用部位、***用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，不符合《民法典》第二百七十一条“***有和***同管理的权利”的规定。

2、擅自改变小区***用设施用途不合法

依据《城乡规划法》第五十条“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改”的规定，以及《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公***建筑和***用设施，不得改变用途”的规定，总平面图载明的规划车位不能满足业主停车需要，应当通过业主大会讨论决定同意后，由业主（委员会）依法办理有关手续。因此，任何人未经规划许可设置车位，均属擅自改变小区***用设施用途的违法行为，依法小区内不许可存在非规划车位。根据上述规定，建设单位或物业服务企业无权在小区内擅自设置车位，也无权利用小区人防设施设置车位。实际，有些建设单位却将强制配建的居民汽车停车场（库）擅自改为人防工程（面积），又以平时利用人防工程为名，出售出租车位使用权20年的行为，均违反上述“不得随意修改”、“ 不得改变用途”的规定，目的是掩盖其盗卖业主***有车位使用权的事实。

3、应当依法制定临时管理规约维护***有***用***享的秩序

按照《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位负责制定临时管理规约，要约定小区车位使用、维护、管理以及业主的***同利益等事项，必须遵守前述国家有关***有***用车位的规定，并遵守《民法典》第二百八十二条“产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主***有”的规定。实际，遵守《物业管理条例》第五十四条“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金”的规定，是遵循公平原则让业主***享收益的最佳途径，并且能够保证物业***用部位、***用设施设备的大修、中修和更新、改造所需费用，对预防设施设备老化、防范事故、保障业主人身安全和财产安全至关重要。因此，应当依法制定临时管理规约维护***有***用***享的秩序，业主所得收益，按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条规定“应当转入住宅专项维修资金滚存使用”，不得挪作他用，应当依法接受审计部门的审计监督，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、***用车位应当实现业主***同管理

业主大会成立实现了业主***同管理，要针对临时管理规约以及执行中存在的问题，修改、制定管理规约，要维护车位***有***用***享的法定秩序，要遵循公平原则让业主***享收益，必须纠正向业主个人出售、附赠或长期出租***有车位使用权的问题，也必然遭遇既得利益者的干扰、抗争，这是导致***用车位使用权私有化以纠正的根源。

依据《民法典》第二百七十五条的规定，首先应当依法确认“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的使用性质；按照《物业承接查验办法》的规定，建设单位和物业服务企业有义务提供物业承接查验的备案证明文件，遵守第九百四十九条规定“如实告知物业的使用和管理状况”。对于业主依法享有的***用车位，应当由业主大会***同决定有偿使用车位的方式，需要委托物业服务企业提供现场管理服务。

5、***用车位使用权私有化妨碍高效出租使用

***用车位使用权的私有化，导致车位出现大量空闲时间，此时其他需要车位的业主却不能使用，不仅浪费公***资源且会产生业主之间乃至社会矛盾。物业服务有义务维护小区车位***有***用的秩序，满足业主实际停车需要，为避免车位空闲却又车位难求的现象，也要纠正***用车位私有化问题，需要接受政府主管部门依法指导和监督，甚至需要依法恢复***有***用的秩序。

业主大会要鼓励物业服务企业采用新技术、新方法提高管理服务水平，最大限度挖掘现有车位使用潜力，实现车位高效出租使用，缓解业主停车难的问题，同时能够增加***有车位产生的收入。在价格主管部门指导下，将停车收费分为提供场地、停车服务、车辆特约保管服务三部分，在保证合理收费、满足维修资金需要前提下，依法协商约定，按停车服务、车辆特约保管实际收入的比例，作为物业服务企业的奖励提成，其余收入可冲减物业服务费用，降低物业服务的实际收费标准。

综上所述，《民法典》第二百七十五条的规定，并不支持向业主个人出售、附赠或长期出租***有车位使用权的行为，也不支持***用车位使用权的私有化，不能作为掩盖盗卖业主***有车位使用权的法律依据。

相关问题见本号“小区停车收费有关问题（一）”一文。

提出上述观点，欢迎大家讨论，交流有益经验。