鞍山市城市住宅区物业管理补充规定
第一章 总则
第一条 为进一步推进全市住宅区物业管理工作，保障物业的合理使用，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《鞍山市城市住宅区物业管理办法》(市政府令第144号)，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于我市市区内城市住宅区物业管理工作。
第二章 新建区规划验收
第三条 市规划部门应按国家住宅区设计规范及《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的有关规定，对物业管理用房、机动车停车场、***用设施设备等按有关标准进行规划设计，在规划设计总平面图上予以标注。
在住宅区中经批准新建的住宅楼(含政府拆迁安置与插建的住宅楼)，市规划部门应综合考虑住宅区的整体情况，按《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条、第六条的规定规划物业管理用房。
第四条 市房产局在规划设计时应先期介入，配合市规划部门***同做好有关物业管理方面的规划设计监管。
第五条 对不按规划设计要求建设，或者按照规划应当建设而未建设物业管理设施的，由市规划部门责令开发建设单位进行整改。若不整改，由市综合行政执法部门强制整改。
第六条 市房产局应按建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，加强对前期物业管理招投标的监管。在建项目在办理预售许可手续之前，开发建设单位一律采取招标方式确定物业服务企业。
第三章 新建住宅区设施移交
第七条 住宅楼内的自来水、供暖、煤气、电力的***用设施，由开发建设单位分别移交给供水单位、供暖单位、供气单位、供电单位、保修期满后由相关专业部门负责维修养护。
第八条 住宅楼内***用的下水管、楼前下水管线、化粪池至市政排水管线之间的排水支干线由开发建设单位移交给市房产局，并向市房产局交纳相关的维修管理费用。保修期满后，由市房产局负责维修养护，维护费由市城维费列支。
第四章 住宅的维修养护管理
第九条 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面防水、住宅区内道路、路灯等***用部位、***用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由管房单位负责日常维护。
第十条 住宅***用部位、***用设施设备日常维修费专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的***用下水管线等***用部位的日常维修。
第十一条 私有产权房屋进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等自用部位和自用设施设备，在保修期内，由开发建设单位负责维修。保修期满后，由产权人自行维修养护。
第五章 住宅区的停车管理
第十二条 住宅区中按规划设计建设的停车场不得改变用途。由市人民防空部门明确地下停车场是否属于人防工程，并明示人防工程使用人的权利和义务。
第十三条 由物业服务企业或物业服务企业委托的专业管理单位统一负责提供住宅区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)。物业服务企业、业主委员会在住宅区内部道路上划用停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，不得妨碍行人和其他车辆通行。
第十四条 物业服务企业应按照有关法律规定和业主大会决议的价格收取停车费(地上、地下及不同地段应有不同的停车收费标准)，停车费收益的分配标准与原则等，应在物业服务合同中载明，并报市物价部门备案。
第十五条 凡利用业主***有***用场地划用的停车位，任何单位和个人不得出售。开发建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给本住宅区的业主;在未满足本住宅区内业主停车需求前，不得将车位出售或出租给其他单位或个人。住宅区车位难以满足业主停车需要的，物业服务企业、业主委员会应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。
第十六条 物业服务企业应按物业服务合同的相关约定，及时对住宅区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。对不按规定停放的车辆，影响住宅区道路通畅或影响住宅区公***安全的，应按照停车管理服务协议、管理规约或业主大会决议进行处理，由此产生的费用由停放人承担。
第十七条 住宅区内机动车停放人应遵守以下规定：
(一)遵守业主大会决议、管理规约和住宅区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥;
(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施。
第六章 质量保修款与公***环境维护资金
第十八条 开发建设单位在办理商品房预售许可手续时，应按单元预留占总建筑面积30%的房屋。开发建设单位将自来水、供暖、煤气、供电等配套***用设施移交给相关管理单位的，准予销售预留的占总建筑面积20%的房屋;开发建设单位按照相关规定完成后期工程，并将住宅区内的道路、路灯、雨水井等***用部位、***用设施设备以及相关资料移交给前期物业服务企业后，准予销售预留的占总建筑面积10%的房屋。
第十九条 建立住宅质量保修款制度。在开发建设单位办理房屋面积备案时，要按每平方米20元的标准就总建筑面积向市房产局交纳质量保修款。5年保修期满，经管房单位(含物业服务企业)对***用部位和***用设施设备、业主对自用部位和自用设施设备进行验收后，返还质量保修款余额。质量保修款由市房产局管理，接受市财政部门、市审计部门的监督和审计。禁止物业服务企业收取质量保修款。
第二十条 建立物业管理公***环境维护资金制度。物业服务企业在中标并签订物业服务合同后，按照住宅区总建筑面积每平方米6元的标准，向市房产局交纳最多不超过50万元的公***环境维护资金。该资金用于支付住宅区弃管时环境卫生清理等费用，赔偿因***用设施设备等被擅自变卖、损坏等造成的损失。该资金由市房产局管理，接受市财政、审计部门的监督和审计。
第二十一条 物业服务企业应严格履行物业服务合同，新住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于5年，旧住宅区的物业服务合同的有效期限不应少于3年。物业服务合同期满，物业服务企业不再继续提供物业服务的，应将***用设施设备和相关资料移交给住宅区业主委员会。经住宅区业主委员会、街道办事处和社区居民委员会验收合格、出具证明后5日内，市房产局将物业服务企业在本住宅区缴纳的公***环境维护资金返还。
验收不合格的，由当地街道办事处暂时负责住宅区管理。街道办事处管理期间可向市房产局申请使用该住宅区的公***环境维护资金，由市房产局按实际情况审核后划拨。该住宅区的公***环境维护资金使用完毕后，应按有关规定，由街道办事处对住宅区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业服务企业。
第七章 物业管理的相关合同
第二十二条 开发建设单位选聘物业服务企业后，必须参照建设部印发的《前期物业服务合同(示范文本)》签订《前期物业服务合同》，其中物业服务收费由市物价部门会同市房产局***同管理。业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同中，应明确约定服务内容、服务质量、服务标准、服务费用、服务期限及违约责任。
第二十三条 开发建设单位必须参照建设部印发的《临时管理规约(示范文本)》制定《临时管理规约》，向买受人明示并予以说明，物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 商品房预售时，开发建设单位与物业买受人签订的销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，明确房屋建设质量问题由开发建设单位负责，物业服务企业不承担此方面的维修责任。业主入住后，在房屋保修期内出现的房屋及配套设施的质量问题，由开发建设单位负责解决。业主也可以通过法律途径维护权益，但不得以此为借口，拒交物业服务费。
第二十五条 在开发建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同附件中，应列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设备，在房屋销售合同中必须明确机动车停车场的权属性质，及地上和地下机动车停车位的使用说明。
第二十六条 属于业主***有的物业管理用房等***用部位面积，在开发建设单位面积备案时由市产权登记部门予以冻结，不得转让，不得出租。
第二十七条 物业买受人应根据开发建设单位提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书，在入住前对所购房屋质量及住宅区配套设施、环境建设等进行查验。物业买受人入住后要自觉履行前期物业服务合同的约定，配合物业服务企业做好住宅区的物业管理工作。
第二十八条 物业服务企业在承接物业时，应对***用部位、***用设施设备进行认真查验，并依法向开发建设单位索取竣工总平面图和单体建筑、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理资料，明确维修范围和责任，对不符合物业管理要求的不予接收，并要求开发建设单位整改。
第二十九条 在物业服务合同中应载明业主与物业服务企业就物业服务费用产生的纠纷通过仲裁解决。业主无法定事由累计6个月拒交物业服务费的，物业服务企业可以依照服务合同的约定，到仲裁部门申请仲裁，也可以到人民法院提起诉讼。
第三十条 物业所在地街道办事处(镇人民政府)要按规定，指导业主、建设单位(包括公有房屋出售单位)召开业主大会，选举产生业主委员会。社区居委会应指导和监督业主委员会的工作，与业主委员会相互配合，依法实行自治管理。
召开业主大会、选举产生业主委员会后，在所在区政府的指导下，业主可自主招标选聘物业服务企业，并根据自身的经济承受能力，参考市物价部门制定的物业服务收费参考标准，与物业服务企业签订物业服务合同。
第三十一条 市物价部门应根据住宅区的.实际情况和业主承担物业服务费用的能力，制定住宅区的物业收费参考标准，包括基本服务、房屋管理、***用设施设备维修养护(含住宅区内道路)、协助维护公***秩序、保洁服务、绿化养护管理、地上和地下机动车停车位出租等相关服务的收费标准;依法对擅自扩大收费范围、提高收费标准、设立收费项目等乱收费情况进行查处。
第三十二条 物业服务企业必须公开物业服务内容、服务标准、收费项目及标准(含机动车停车位的收费标准)，报市物价部门备案，并办理收费许可证，接受监督。
第八章 旧住宅区***用设施移交、改造和物业管理
第三十三条 旧小区改造前，自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套***用设施由供水单位、供气单位、供电单位、供暖单位、市房产局进行接收，接收后由相关专业部门负责维修养护。
第三十四条 住宅区改造后，有物业服务企业提供物业服务的，住宅区内的道路、绿化等***用部位，由物业服务企业负责管理;无物业服务企业提供物业服务的，由街道办事处与社区居民委员会负责管理。
凡需要维修改造自来水、煤气、供电、供暖、排水等配套***用设施，涉及住宅区内道路、绿地等***用部位或***用设施设备的，施工单位或个人与物业服务企业***同向区政府城建管理部门提出书面申请，区政府城建管理部门批准后方能进行施工，住宅区所在街道办事处对施工进行监管。施工单位或个人在施工后要恢复原状，由区政府城建管理部门进行验收。
第三十五条 各区政府应合理划分旧住宅区。旧住宅区的划分，应当考虑物业的***用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循以下原则划分：
(一)建筑面积应不少于2万平方米。
(二)以原产权房管单位为基础，自然形成的住宅区。
(三)以市区主次干道为界，形成的住宅区。
各区政府应对本区内各住宅区的房屋权属、监控系统、物业管理用房、自行车场、封闭设施、道路、绿化等相关物业情况建立档案信息系统，制定物业管理实施方案，并报市房产局备案。
第三十六条 各区政府应结合社区建设，会同市综合行政执法部门加强对旧有住宅区的综合治理。治理的重点及标准：
(一)清理拆除各类违章建筑、临时建筑，整顿临街牌匾广告。
(二)完善基础设施配套，清理环境卫生，整治脏乱差和环境污染。
(三)提供物业管理办公用房，完善管理制度。
改造资金由市政府投资、社会力量投资和自管房单位投资相结合，多方筹集。
第三十七条 对住宅区内擅自拆改房屋承重结构，侵占、损坏***用部位、公***场地、***用设施设备，擅自改变物业规划用途等违法违规行为，由物业服务企业进行监督、制止。没有物业服务企业的，由社区居民委员会进行监督、制止。在物业服务企业或社区居民委员会制止后，违法违规行为人拒不改正的，物业服务企业或社区居民委员会应报请市综合行政执法部门进行处理。
第三十八条 街道办事处应指导和协助旧住宅区业主成立业主大会和选举业主委员会，实行业主自治管理。
(一)旧住宅区配套设施齐全且已组建业主委员会的，业主可以通过招聘物业服务企业实行物业管理。
(二)旧住宅区不具备实行专业化物业管理条件的，可以实行开放式的、社区自治与业主自治相结合的物业管理。
(三)旧住宅区规模比较小的，业主可以自行管理。
第三十九条 旧住宅区实施物业管理时，可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务。公有房屋应由产权单位托管给该物业服务企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会也可以采取招标等方式与其它物业服务企业签订物业服务合同。
第九章 弃管房屋的接收及管理
第四十条 市房产局对全市弃管房屋进行调查分类，根据破损程度等实际情况进行修缮费用的测算，报市政府审批。
第四十一条 由市财政投资对弃管房屋进行一次性修缮后，由市房产局接收并负责日后维修管理。
第四十二条 原管房单位在弃管前已建立住宅专项维修资金的，须将住宅专项维修资金全额移交市房产局。专项维修资金没有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得资金全部用作专项维修资金，由市房产局统筹使用。
第十章 附则
第四十三条 国有非住宅房产按《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》的规定进行接收和维修管理，由市房产局招聘物业服务企业，与用房单位签订物业服务委托协议，参照本规定，实行统一的物业管理。
第四十四条 各县(市)人民政府可以依据本规定精神，结合本地区实际，制定具体办法。
第四十五条 本规定自2008年7月1日起施行。