关于房产交易的一个法律问题

由谁收取违约金，关键是看张三与李四签的是什么合同。

首先，张三是与开发商签订的房屋预售合同，标的指向的是未来的有产权的房屋，即张三肯定会取得该房屋，其全部收益与风险也应该由张三获得或承担。

也就是说，开发商的违约风险以及违约赔偿收益也都属于张三。但该风险与收益是建立在张三对房屋的物权的基础上的，其他人如果要主张获得对应的收益，必须以获得房屋的物权为基础，没有获得物权，就不能主张获得对应的收益。

那么李四是否获得了该房屋的物权呢？那就要看张三与李四的合同是怎么签订的。如果是在张三与开发商签订的合同后，张三与李四签订房屋背书合同，那么李四就能获得该房屋的物权。也只有这种形式，李四才能主张获得该合同纠纷的违约金。

背书合同实际上是原合同的变更，及原合同的甲乙双方同意其中一方将其全部合同权利义务转让给第三人，第三人成为合同的当事人，转让人则从合同中退出，不再承担合同的权利义务，不再承担合同的收益及风险。

由于原合同的指向是房屋的物权，背书后合同的指向是同样的物权，李四在有权获得物权的前提下，自然拥有获得赔偿金的权利。

如果张三与李四签订的是独立的合同，则李四不能获得由开发商支付的违约金。

我国法律规定，房地产的物权以登记为准，及必须进行房地产产权登记。在本案中，张三与开发商签订的合同经过房地产产权登记，则张三获得了房屋的物权。

但张三与李四的合同显然是不可能获得产权登记的(房地产背书合同除外)，既然没有登记，就绝对不能获得产权，也就没有合同指向的物权。那么李四只拥有合同债权，即李四只能向张三请求违约责任，而不能超越张三向开发商请求违约责任。这就是张三与李四签订的是独立合同还是背书合同的区别。