监管来了！地产信托融资命门勒紧

信托通道业务正一步步被堵死。

5月8日，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称“办法”），对外公开征求意见，意见反馈截止时间为2020年6月8日。

其中明确，全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得超过信托公司净资产30%；全部集合资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。——这些条款被认为最为严苛。

据中诚信托战略研究部统计，截至2019年年底，68家信托公司净资产规模合计6316.27亿元，净资产均值为93.5亿元。这意味着，一家百亿净资产信托公司同一融资人非标债权投放规模不能超过30亿元。目前单只地产信托计划规模在20亿元以上地产项目十分常见。

“这要求信托公司分散合作方，会使单一地产融资方从信托公司获得的融资额度减少，加大信托公司展业难度。”用益信托资深研究员帅国让对中国房地产报记者表示。

同时，“当前信托公司投资非标占比大多超过50%，50%上限将加大非标收缩压力，尤其是存量较大的基建和房地产信托，首当其冲。”某信托公司高管告诉中国房地产报记者。

摆在房企面前的另一个问题是，2020年面临到期的房地产信托产品能否顺利兑付。

限制“非标” 严管“通道”

根据资产来源不同，当前信托分为资金信托和财产信托。截至2019年12月，资金信托和管理财产信托余额分别为17.9万亿元和3.7万亿元。

所谓资金信托，指委托人将自己合法拥有的资金，委托信托公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同，资金信托分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托，接受两个或两个以上委托人委托的，则为集合资金信托。

银保监会有关部门负责人表示，近年来，由于内外部环境变化，资金信托出现为其他金融机构监管套利提供便利、尽职管理不当引发赔付压力、违规多层嵌套、与同类资管业务监管规则不一等问题。

为补齐制度短板，银保监会对照资管新规要求，研究起草了办法，以推动资金信托回归“卖者尽责、买者自负”的私募资管产品本源，发展有直接融资特点的资金信托，促进投资者权益保护，促进资管市场监管标准统一和有序竞争。

办法对信托业务多方面做了具体规范,其中对投资非标的限制最为突出。信托新规要求集合资金信托投资债券和非标比例不超过总规模的50%,投资单一项目比例不超过信托净资产30%。当前信托中8成左右资产投资于贷款和非标,这意味着新规出台后非标面临较大收缩压力。

哪些属于非标债权资产类型？办法规定，除在经国务院同意设立的交易市场交易的标准化债权类资产之外的其他债权类资产，均为非标债权。此外，明确资金信托不得投资商业银行信贷资产，不得投向限制性行业。房地产行业正属于限制性行业之一。

长江证券分析师赵伟分析称，当前大部分信托公司净资产规模低于100亿元，对单一客户非标不高于净资产30%要求，可能限制非标融资扩张能力；对一些依赖单个大客户的信托公司影响较大，迫使其补充资本金或者调整当前业务结构。考虑信托以投资非标为主，仅贷款占比达40.7%，如果加上资管计划等其他非标类投资，非标占比很可能明显超过50%，使得非标收缩压力进一步加大。

从投向行业来看，非标资金信托中，房地产和基建等领域占重要比例。截至2019年年末，资金信托余额17.94万亿元，其中房地产和基建分别达2.8万亿元和2.3万亿元，非标融资收缩过程潜在收缩压力不容忽视。

地产信托融资勒紧

在此之前，单只地产信托计划规模普遍在5亿元以上，规模在20亿元以上的地产项目也十分常见。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司发布公告称，因控股子公司北京泛海东风置业有限公司向北京信托申请不超过25亿元融资、期限不超过18个月，实际融资金额20亿元，泛海控股拟为该笔融资提供连带责任保证担保。

闽系房企福晟集团、正荣地产、泰禾集团等在规模追逐之路上，信托融资都起着重要的作用。2018年年底，这3家房企分别与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元。泰禾近两年来亦多次陷入信托兑付纠纷中。

这种融资便利正在改变。一位地产人士称，对单一客户非标不高于净资产30%的要求，强行打破了房企和信托公司“一对一”深度合作关系，使得房企被迫与更多信托公司合作。且融资额度大大减低。

其实，自2019年下半年监管就开始对信托公司房地产信托规模和通道业务规模进行双压降，监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务，规模不得超过2019年6月30日额度；2020年监管要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底”。这其中，房地产供应链融资业务、购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITS）等地产类多元化创新业务，以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务，都被计入了房地产业务额度。

近年来各地银保监局对信托公司开出的罚单，亦多围绕在违规为银行规避监管提供通道服务、违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托、违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等事由。

政策接连打击下，以通道业务为代表的信托业务持续收缩，房地产、基建等信托融资明显收缩。加上2018年结构性去杠杆影响，基建信托融资在2018年大幅收缩，地产信托融资规模也明显下降，2019年下半年开始负增长。

用益信托统计数据显示，今年一季度成立的房地产信托规模1167.61亿元，同比下降42%，环比下降31.8%。“当然这其中一个重要原因是受疫情冲击，一些房企工期暂停，加上员工不能出差，需要实地尽调的一些项目没法进行，所以一季度房地产信托募资规模下滑。”某信托公司高管表示。

4月房地产类信托募集资金482.72亿元，环比仍下滑9.52%，房地产类信托规模占比25.8%，环比增加0.44个百分点。相较于高峰时期，2020年房地产类信托产品月度新增规模比重已大幅下滑。

同时，信托兑付压力正在到来。数据显示，近3年，资金信托到期规模约接近5万亿元。

“非标收缩压力下，信托非标资产有望通过债务置换、资产证券化、REITs等实现标准化，信托可利用自身在房地产、基建等项目方面的积累和优势积极参与、盘活存量资产。”前述信托高管表示。