建筑法规要点知识2
建设法规构成及特征
构成：建设行政、民事法律、技术法规：
建设行政法律特征：
指令性：主体地位不平等，一方下指，一方服从
非对等性：权利与义务不对等
强制性：禁止、命令---无选择
灵活性：表现形式多样、内容可常变更
建设民事法律特征：
平等性：主体地位平等
有偿性：权利与义务对等
任意性：在法律内有选择权
相对稳定性：内容与法律比不易变更
建设技术法规特征：
科学性：来自科研与实践
标准性：有国家、专业、地方及企业标四级
系统性：各环节均有、衔接完整
稳定性：
建设法规的基本原则
确保建设工程质量与安全原则；
符合国家的建设工程安全标准原则；
遵守法律、法规原则；
不得损害社会公***利益和他人的合法权益原则；
合法权利受法律保护原则。
质量指国家规定和合同约定对适安经美的最低要求。
建设法律关系的构成要素
主体：指参加建设业活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的人
国家机关（权利机关、行政机关） 社会组织（建设单位、中国建设银行、勘察设计单位） 公民
客体：指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所***同指向的事物。
分为：财、物、行为和非物质或智力财富
内容：即建设权利和建设义务。
建设民事法律所具有的特征
建设民事法律特征：
平等性：主体地位平等
有偿性：权利与义务对等
任意性：在法律内有选择权
相对稳定性：内容与法律比不易变更
引起建设法律关系产生、变更和消灭的原因——法律事实
1 法律事实：指能引起建设法律关系产生、变更和消灭的原因---客观现象和事实。注意：建设法律关系并不是由建设法律规范本身产生的，也不是从来就有的。
2 法律事实分类：按是否包含当事人的意志分事件与行为两类：
（1） 事件：指不以当事人意志为转移而产生的客观现象。分：
自然现象。如地震、台风、水灾、火灾等。
社会现象。如战争、暴乱、政府禁令等。
（2）行为。指人的有意识活动。包括积极作为或消极不作为，都能引起建设法律关系的产生、变更或消灭。行为通常表现为以下五种：民事法律行为、违法行为、行政行为、立法行为、司法行为。
建设法规的体系构成（按降序）、特征，并举例。
宪法
法律：建筑法、招投标法、土地法…
行政法规：质量管理、安全生产、节能、建筑师条例
部门规章：监理收费管理、企业资质管理等规定
地方性法规：河北省建筑条例
地方政府规章
体系：法律法规、规章等形成关联、补充、协调的完整统一的框架
其中：
法律：全国人代会及其常委会制定颁行主席令发布…
行政法规：国务院依法制定颁行总理令发布
部门规章：建设部或国务院有关部委依国务院规定的职权范围，依法独立或联合制定并颁布
制定和实施城乡规划应遵循的原则
制定和实施规划原则：城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设。同时遵守土地、资源、环保等法规。
城乡规划范畴或类型及时效
城乡规划范畴或类型---城乡规划法所称城乡规划：
城镇体系规划：全国城镇、省域城镇体系规划
30Y远景
城市规划 总规 一般20Y
5Y近期
镇规划 详规（5Y） 控制性
修建性（1）（2）
村庄规划
要求：修建性 服从 控制性 服从 总规…
详细规划分类及概念
控制性详规：---安
任务：确定土地使用性质和使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置及空间环境控制的规划要求
内容：各地块主要用途、具体用地范围、建筑密度、高度、容积率、绿地率、建筑间距、退红线，交通出入口方位，停车位、管线综合及其他需配公***设施等。
修建性详规：---唐1、唐2、唐3
是控制性详细规划的具体化，它是制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
全国城镇体系规划、总规的组编与审批权
一书两证制度的内容、概念、办理条件及效力
1）概念：
选址意见书：建设工程（主要是新建的大、中型工业与民用项目）在核准与备案制前，建设单位申请由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。
规划法36条：按规定需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，申请核发选址意见书。---出让土地？--无需
建设用地规划许可证：是城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。
建设工程规划许可证:是城市、县规管部门向建设单位或个人核发的确认其项目符合控规和规划条件要求的证件。是申请开工的必备证件。
----乡村另有乡村建设规划许可证
关于规划条件的概念、禁止性规定
规划条件:在城市、镇规划区内出让土地使用权的项目，在国有土地使用权出让前，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划，向建设方提出的关于出让地块的地块位置、使用性质、开发强度等的规划条件。
该规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
关于规划条件的禁止性规定：
第38条 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 城市、县城乡规管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
第39条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；
对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
第35条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公***服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。
公示：城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
未取得建设工程规划许可证或未按其规定进行建设的法律后果。
第64条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
----乡、村庄规划区内由乡、镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
城市总体规划、镇总体规划的规划期限
土地管理法立法目的
加强土地管理；
维护土地的社会主义公有制；
保护、开发土地资源，合理利用土地；
切实保护耕地；
促进社会经济的可持续发展
土地的基本国策
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。
土地使用权出让/划拨的概念与特点
土地使用权的概念
指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、获取一定收益和在限定范围内进行处分的权利。如利用、出租、转让、抵押等权利。
基本农田及基本农田保护区概念
基本农田:指根据一定时期人口和国民经济对农产品需求而确定的长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内不得占用（二级基本农田）的耕地。
基本农田保护区：指为基本农田实行特殊保护而依土地利用总规和法定程序划定的特定保护区域。
基本农田保护区范围：---以乡镇为单位划区定界
经国务院有关主管部门或县级以上政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
土地分类
建设用地:指各种工程项目建设用地.
分类：
据所有性质：国有与集体---均属非农用地
据土地利用总规：
规划内--土地利用总规已确定
规划外--总规中非建设用地转成的建设用地
国有建设用地/土地变性的规定
确需变性：应经土地部门同意，报原批准人批准。城市规划区内变性，报批前应先经城规部门同意。
国家建设征（用）收土地 、 审批
国家为公***利益需要，可依法对集体土地实行征用。但应依法补偿。
（1） 审批
凡征收基本农田、或非基本农田的耕地＞35公顷、或其他土地＞ 70公顷，都必须报经国务院批准。
征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征地补偿
《土地管理法》规定，用地单位应按被征土地的原用途给予补偿，补偿费应包括：
土地补偿费
----属被征地单位安置补助费
地上附着物和青苗的补偿费----属所有人
其补偿标准为：
（a）土地补偿：前三年年均产值6－10倍。
（b）安置补助：需安置农业人数*前三年亩均年均产值4－6倍，但每公顷补助费，最高不得超过前三年年均产值15倍。
（c）地上附着物和青苗补费：省、自治区、直辖市定。
（d）新菜地开发建设基金：征收耕地为城市郊区菜地时，还应缴纳新菜地开发建设基金。
征收其他土地补偿：由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准另规定。
征收下列非基本农田的耕地，必须报经国务院批准
凡征收基本农田、或非基本农田的耕地＞35公顷、或其他土地＞ 70公顷，都必须报经国务院批准。
征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
施工许可证、开工报告的概念时效要求前提、两者关系
新、扩、改建工程开工前，建设单位应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证；但是，限额以下的小型工程除外。按国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。---时间、申领人、范围及审批
无证不得开工。已开工者立即停工，办理施工许可证手续。
2、施工许可表现形式
开工报告：按国务院规定的权限、程序批准
施工许可证：
规模限额以上须办
规模限额以下可不办
规模限额：300m2以下、或30万元以下
3、申领条件-- 据991015《建筑工程施工许可管理办法》
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（2）在城规区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（4）已经确定建筑施工企业：不合规定无效；
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料-应审查；
（6）有保证工程质量和安全的具体措施；
（7）建设资金已经落实：工期不足1年到位资金原则≮合同价50%、否则≮合同价30% 。业主出具银行证明、付款保函或第3方担保
（8）应委托监理的已委托；
（9）法律、行政法规规定的其他条件。
施工许可证有效期与延期
建设单位应自领施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工应向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申延或超过延期时限----自行废止。
开工报告有效期
按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
《质量管理条例》中关于竣工验收应具备的条件。
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的 进场试验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程保修书。
《建筑法》规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书。并在其许可的范围内从事建筑活动。
工程保修期限
正常使用条件下最低保修期限 -- 据质管条例
1．基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5Y；
3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4．电气管线给排水管道设备安装和装修工程，为2Y。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。因使用不当或者第三方造成的质量缺陷，以及不可抗力造成的质量缺陷，不属于法律规定的保修范围。
投标联合体的概念及法律责任。
指两个以上法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人身份***同投标。
资格：均应具备相应能力；同一专业组成的资质以较低者确定。
应签***同投标协议并连同投标文件提交招标人。中标后，各方应***同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。
施工招标的招标单位应在中标通知书发出30天内与中标单位签订施工合同。
投标保证金被没收的几种情形
（1）投标人在有效期内撤回其投标文件；
（2）中标人未按期交履约保证金或签合同。
施工图设计文件修改的权利人
一二级注册执业资格目前有造价师、建造师等
现阶段我国建设项目设计阶段划分
设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决定。
一般、小型、简单的建设项目：方案设计 施工图设计
特殊、大型、复杂的建设项目：方案设计 初步设计 施工图设计
标准的分类
新、改、扩建工程抗震设防的范围、目的
抗震设防范围：地震烈度为六度及六度以上地区和今后有可能发生破坏性地震地区所有新建、改建、扩建工程都必须进行抗震设防。
抗震设防目标：小震不坏、中震可修、大震不倒
房地产转让的概念和禁止转让的条件
指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
房地产转让的禁止性条件---不得转让
（1）司法裁定和行政决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）***有房地产，未经其他***有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）法律、法规规定的其他禁止转让的情形。
注意：出让土地时，转让其房地产的土地使用年限为出让合同约定年限-此前已过年限
房地产开发商如因自身原因超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期的处理
据《房产法》，以出让获取土地使用权开发房地产的，须按合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满一年未动工的，可征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府原因或必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
拆迁补偿的形式，补偿内容、对象。
补偿形式---由被拆迁人自行选择
货币补偿---放弃产权获得变现
产权调换---放弃原产权获得新产权，补差
拆迁补偿:指因拆迁被拆迁人的房屋及其附属物，使其受到一定经济损失，据国家法规给予其一定补偿。--- 针对所有权
范围:被拆除房屋及其附属物。未超过批准期限的临建，按使用期内的残值并参考剩余期限，给予适当补偿。但违章建筑，超期临建不予补偿。
合同的内容或主要条款有哪些
指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
一般应包括以下8方面的内容：
当事人的名称或者姓名和住所；
标的；
数量；
质量；
价款或者报酬；
履行期限、地点和方式；
违约责任；
争议解决的方式。
格式条款的争议处理原则
对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。有2种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款
无效合同的概念
指虽然己经双方当事人订立、成立，但因其内容和形式违反了法律、法规的强制性规定，或者损害了国家、集体、第三人或社会公***利益，因而不为法律所承认和保护、不具有法律效力的合同。
无效合同自始就不具有法律效力。
简述与论述类：
施工图审查的主要内容
①建筑稳定与安全，含地基基础及结构主体；
②是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；
③是否达到规定的施工图设计深度的要求；
④是否损害公***利益。
---方案优化、经济等业主利益不属审图义务。
土地使用权划拨的概念与特点
划拨：指县级以上政府依法批准，在土地使用者交纳补偿安置等费用后或无偿将该幅土地使用权交付其使用的行为。
划拨的5特征：
具有行政性、无偿性--成本低、无期限性、不可交易性（除法律另有规定外不得转让、出租、抵押）、地下资源国有性
《质量管理条例》中关于竣工验收应具备的条件
---据《质量管理条例》第16条
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的 进场试验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程保修书。
划拨房地产允许转让的一般条件
房产转让的额外条件（划拨土地）。
（1）报经有批准权的政府审查批准。
（2）应变性的，政府批准后由受让方缴纳出让金并办出让手续和使用权证书。
工程设计的一般原则
贯彻经济、社会发展规划、城乡规划和产业政策
综合利用资源，满足环保要求
遵守工程建设技术标准
采用新技术、新工艺、新材料、新设备
重视技术和经济效益的结合
公***建筑和住宅要注意美观、适用和协调
土地管理法立法目的
加强土地管理；
维护土地的社会主义公有制；
保护、开发土地资源，合理利用土地；
切实保护耕地；
促进社会经济的可持续发展
房地产转让的概念和禁止转让的条件
指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
房地产转让的禁止性条件---不得转让
（1）司法裁定和行政决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）***有房地产，未经其他***有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）法律、法规规定的其他禁止转让的情形。
注意：出让土地时，转让其房地产的土地使用年限为出让合同约定年限-此前已过年限
建设法律关系的构成要素
主体：指参加建设业活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的人
国家机关（权利机关、行政机关） 社会组织（建设单位、中国建设银行、勘察设计单位） 公民
客体：指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所***同指向的事物。
分为：财、物、行为和非物质或智力财富
内容：即建设权利和建设义务。
公开招标的概念与特点。邀请招标的概念与特点
公开 :无限竟争性招标，指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
邀请 :有限招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标（≮3人）。
两者主要区别 :
（1）发布信息方式、阶段不同：
（2）选择范围不同：
（3）竞争激烈程度不同：
（4）招标工作量与成本、时间不同
规划条件的概念及其重要性
规划条件:在城市、镇规划区内出让土地使用权的项目，在国有土地使用权出让前，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划，向建设方提出的关于出让地块的地块位置、使用性质、开发强度等的规划条件。
该规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
预售商品房的要件
预售条件（要同时满足）：
(1) 已交全部土地出让金，取得土地使用权证书。
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
(3) 按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（目前有变化）。
(4) 向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
城乡规划的立法目的
立法目的：加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。
土地总体规划的内容
在一定区域内，综合社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等编制的一定期限内土地利用的规划。
按行政区划分为国家、省、地、县、乡五级。土地利用总体规划的期限应与国民经济和社会发展规划相适应，一般为15年，同时还应展望土地利用远景目标和确定分阶段实施的土地利用目标。
基本农田及基本农田保护区概念
基本农田:指根据一定时期人口和国民经济对农产品需求而确定的长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内不得占用（二级基本农田）的耕地。
基本农田保护区：指为基本农田实行特殊保护而依土地利用总规和法定程序划定的特定保护区域。
未取得建设工程规划许可证或未按其规定进行建设的法律后果
第64条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
----乡、村庄规划区内由乡、镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第66条 下列行为之一的，由所在地城市、县城乡规管部门责令限期拆除，可并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
未经批准或未按批准内容进行临时建设的；
临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
第68条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，工程所在地县级以上政府可责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施
规划的修改
《城乡规划法》第7条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改；第47条 有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划并报批：
（1）上级规划发生变更，提出修改规划要求的；
（2）行政区划调整确需修改规划的；
（3）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；
（4）经评估确需修改规划的；
（5）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。
第50条 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
建设工程招标应具备的条件
1．需履行项目审批手续的，已履行审批手续；
2．工程资金或者资金来源已经落实；
3．有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；
4．土地征用已完，已达三通一平
5．法律、法规、规章规定的其他条件。
要求：
任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
《质量管理条例》中关于建设单位的质量责任和义务
1．发包给有资质的单位，不得将工程肢解发包
2．对勘设施监及重要设备材料采购进行招标
3．不得对承包单位的建设活动进行不合理干预
4．施工图未经审查批准的，建设单位不得使用
5．必监工程，委托有资质的监理
6．领施工许可证或者开工报告前，办质监手续
7．涉及主体、承重结构变动的装修，有设计方案
8．组织竣工验收，验收合格的，方可交付使用，------否则一切后果自负
土地总规的编制原则
编制与审批：分级编、审国务院批。
修改：不得擅自变用途，须原批准机关审批。
缔约过失责任的概念
指合同订立过程中，一方当事人因如下法定过错情形之一而导致另一方当事人信赖利益损失的，应承担损害赔偿责任：---《合同法》第42条
①假借订立合同，恶意进行磋商；
②故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
③有其他违背诚实信用原则的行为。
在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
建设法规的调整范围或对象与作用
调整范围（社会关系）与作用：
建设行政管理关系：组织、监督、协调等职能；
建设经济协作：平等主体间往来、协作关系；
建设民事关系：如土地转让、拆迁、人身、财产伤害赔偿、主体内部劳动合同等。
公开招标的概念与特点。邀请招标的概念与特点
公开 :无限竟争性招标，指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
邀请 :有限招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标（≮3人）。
两者主要区别 :
（1）发布信息方式、阶段不同：
（2）选择范围不同：
（3）竞争激烈程度不同：
（4）招标工作量与成本、时间不同