城中村物业是否合法

一、无产权城中村的居民是否为法律意义上的业主?

纵览《物权法》《物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》关于物业方面的条文，均提及一个重要的法律概念—业主。

那么，什么是业主

(一)《物权法》并未作说明，但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就明确了《物权法》中的业主概念，即依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

(二)《物业管理条例》第六条:房屋的所有权人为业主。何为所有权?顾名思义，“我的”。日常生活中经常出现的对话“‘这东西是谁的?’‘我的。’”就是指所有权。根据《物权法》第六十四条之规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。而房屋作为不动产，根据《物权法》第九条之规定，应当依法进行登记。同时，《物权法》第十七条明确，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

(三)《深圳经济特区物业管理条例》第八条，物业的所有权人为业主。

《实施若干规定》第十五条，下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:

(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;

(二)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

(五)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人;

(六)其他符合法律、法规规定的人。符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。

此规定脱胎于《物权法》第二章第三节的内容。

基于上述法律规定，业主的概念应当解释为:依法取得房屋所有权并办理不动产登记，本人姓名记载于不动产权属证书上的人。了解了业主的概念之后，我们再看无产权城中村的居民。或许居民能够提供房屋购买合同或协议，但却无法提供不动产权属证书。故而，无产权城中村的居民无法认定为法律意义上的业主。

至此，部分居民仍持有疑问，城中村虽无产权，但能否以因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人而认定业主身份?这个问题已然可以单独作为选题进行论证，笔者在此不予以讨论，但居民的主要目的在于能否适用《物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》成立业主大会、选举产生业主委员会，这就涉及要论证的第二点内容。

二、无产权城中村是否能够依法确认物业管理区域及建筑面积?

适用《物业管理条例》除需要对业主人数进行确定外，还需要对物业管理区域及建筑面积进行确定。根据《物业管理条例》第九条、第十二条以及《深圳经济特区物业管理条例》第九条之规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。而业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

那么，如何确定物业管理区域及建筑面积?

《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的***用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

而根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条之规定，划分物业管理区域应当考虑物业的***用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分。即划分物业管理区域的标准为物业建设宗地红线图的范围。

另，《实施若干规定》第二十五条规定，符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料:

(一)物业管理区域划分备案回执;

(二)业主名册、联系方式等资料;

(三)建筑规划总平面图。此规定侧面亦反映出成立业主大会所需要确定的文件材料及内容。

基于上述法律规定，因无产权城中村难以提供物业管理区域划分备案回执、建筑规划总平面图、物业建设宗地红线图等明确划分为物业管理区域及确定建筑面积的相关合法文件，故而无产权城中村不能依法确认其物业管理区域及建筑面积。