自建房投资如何征税

1.单位或个人自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业税目的征税范围，不征收营业税

2.所谓单位自建不动产，是指具有建筑安装施工资质和能力的企业，由自己施工建设房产，并归本单位自行使用的情况。根据《中华人民***和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》第四条第一款“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内”之规定，对自建行为，因系由公司内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税。

3.对个人自建建筑物自用，仅限于个人自购材料、自聘人员、支付工资并拥有建筑物产权以满足自己生产生活的需要。对于以个人名义为他人提供建筑安装劳务，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。

个人承租土地建造厂房用于出租，根据穗地税发[2006]267号文规定，出租人应向出租房屋坐落地的街道出租屋管理部门申报缴纳个人出租房屋税收和申请开票。（一）出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税（外籍个人不征）、教育费附加（外籍个人不征）、房产税（或城市房地产税）、个人所得税和印花税。（二）为了便于征管，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税（城市房地产税）和个人所得税合并按综合征收率（具体规定见附表）进行计征，计税公式为：个人出租房屋应征税额（未含城镇土地使用税和印花税）＝租金收入×综合征收率 涉及的税率请看穗地税发[2006]267号附件的规定。

房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民***和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

纳税义务人及征税对象

一、纳税义务人

房产税的纳税义务人包括：

（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（二）产权出典的，由承典人纳税。

（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

二、征税对象和征税范围

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

计税依据与税率

按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

一、计税依据

1、从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

扣除比例由当地政府规定。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

还应注意以下三点问题：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。***担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

2．从租计征：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

二、税率

(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；

(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税

应纳税额的计算

1．从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2．从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题

纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税

6.经财政部批准免税的其他房产：

（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。

（5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

（7）对高校后勤实体免征房产税。

（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（9）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

7、从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

中华人民***和国房产税暂行条例

文号：国发〔1986〕90号 发文单位：国务院 发文日期：1986-9-15

第一条 房产税在城市,县城,建制镇和工矿区征收.

第二条 房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳.产权所有人,承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳.

前款列举的产权所有人,经营管理单位,承典人,房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人).

第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳.具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定.

没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定.

房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据.

第四条 房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1?2%；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.

第五条 下列房产免纳房产税：

一,国家机关,人民团体,军队自用的房产；

二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产；

四,个人所有非营业用的房产；

五,经财政部批准免税的其他房产.

第六条 除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省,自治区,直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税.

第七条 房产税按年征收,分期缴纳.纳税期限由省,自治区,直辖市人民政府规定.

第八条 房产税的征收管理,依照<中华人民***和国税收征收管理暂行条例>的规定办理.

第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收.

第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省,自治区,直辖市人民政府制定,抄送财政部备案.

第十一条 本条例自1986年10月1日起施行.