深圳住建局紧急发文：不得“高进低出”、“长收短付”
近期，部分长租公寓频繁出现经营问题，“爆雷”“跑路”现象不断，引起政府部门高度关注。
11月17日，深圳住建局紧急发文，提出七方面要求，加强行业监管，切实规范住房租赁企业经营行为。其中对租金收取方式明确提出，不得“高进低出”“长收短付”，同时，不得诱导租客使用“租金贷”。
业内人士认为，全国已出现多家企业因“高进低出”、“长收短付”导致“爆雷”的现象。近期，深圳长租企业经营风险事件也有发生。深圳此次对住房租赁行业加强监管，一方面是重点防范租赁主体经营风险，稳定租赁住房租金。另一方面是租赁市场主体应严格审视经营合规性，以确保良性运转。
深圳住建局紧急发文加强监管
11月17日，深圳住建局发布了《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，从加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等七方面提出具体要求，切实规范住房租赁企业经营行为。
值得注意的是，《紧急通知》中明确要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式。
《紧急通知》指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。
《紧急通知》同时要求，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
《紧急通知》还要求，住房租赁企业出租住房的，不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得违法强制单方解除合同。
针对部分长租公寓企业遭维权纠纷的问题，《紧急通知》要求，住房租赁企业应建立健全纠纷调处机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。
对于违反有关管理规定的住房租赁企业，《紧急通知》要求，由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公***信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。
对于发布《紧急通知》的原因，深圳市住建局表示，2016年来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场政策引领下，住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”，经营行为不规范问题凸显。部分企业为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或融资受阻，极易引发企业资金链断裂。甚至有部分企业假借住房租赁名义，以“经营不善”“经营亏损”为由，行合同诈骗之实，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。
“今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓‘爆雷’事件频发。为做好我市住房租赁领域风险防控，保障住房租赁当事人合法权益，我局出台了《紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营。”深圳市住建局称。
警惕“高收低出”“租金贷”
所谓“高进低出”，即高租金向房东收房，低租金向租客出租；所谓“长收短付”，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金，这种经营模式极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，给房东和租客带来重大经济损失。
另外，有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以“按月付租”诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下“被贷款”，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。
全国已出现多家企业因“高进低出”、“长收短付”导致“爆雷”的现象。近期，深圳长租企业经营风险事件也有发生。
贝壳研究院高级分析师黄卉接受券商中国记者采访时表示，目前存在经营风险的长租企业主要是两类，一类是正规经营但经营不善，如部分头部企业本着长期发展、深耕经营的初衷在做长租公寓运营，但因快速扩张等经营能力问题而产生资金链危机；另一类是以“高收低出”为经营模式投机套利的企业，这部分投机企业在深圳也存在，在三四线城市也同样存在，需要通过加强监管来逐步优化行业的经营环境。
对于深圳此次对住房租赁行业加强监管，黄卉认为，一方面是重点防范租赁主体经营风险，稳定租赁住房租金。近期尾部长租公寓企业频繁出现经营问题，深圳从主体登记及信息公示、从业人员管理、房源信息发布等方面提出了严格的要求，以防租赁主体经营风险。同时，住房租赁涉及到民生保障，其最关键的是稳定租金价格。本次政策提出不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期间不得单方面提高租金，以此来规范市场行为，稳定租金价格。
黄卉表示，另一方面是租赁市场主体应严格审视经营合规性，以确保良性运转。贝壳研究院依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。为避免此类现象的发生，本次政策重点提出企业不得使用“高进低出”“长收短付”的方式收取租金，不得诱导使用租金贷。租赁企业应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，以保持稳定健康的现金流，避免通过“高进低出”“长收短付”方式进行规模化扩张，使企业陷入到资金断裂的风险中。
实际上，今年6月29日，深圳曾发布过关于住房租赁的风险提示，从业主委托出租、租客承租房屋、确定租赁价格、签订租赁合同、支付房屋租金、应对矛盾纠纷等6个环节给出详细的操作指南。其中，在确定租赁价格环节，深圳市住建局提示，业主和租客要多方了解周边租赁房屋租金价格，对存在“高收低租”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁机构要提高警惕，避免因企业“爆仓”“跑路”遭受损失。对于租金明显低于市场价格的，莫贪图便宜，小心落入“套路租”陷阱。同时，在签订租赁合同环节，深圳住建局明确提示，“租金贷”风险需防范。租客在承租房屋时，要注意租赁合同中有无“租金贷”“租房贷”“分期付”等相关条款，是否要额外签订相关贷款补充协议等。了解“租金贷”规则后自愿办理租金分期贷款的，要选择具有相应资质的金融机构。