贵港刑事咨询律师

问：律师好!我是贵港市的,我想问一下,我现在想买一块地皮,这块地皮是政府征用三合村的耕地后赔退给村民的规划宅基地,目前刚刚办得集体证,个人土地使用证还没有办,我想请问一下,如果我买了,以后能不能办得到我名下的个人土地使用证呢?还有我在买的时候又要注意什么呢?买卖协议应该怎么签才不会吃亏呢?谢谢!

答：君同法律在线咨询为您解答

房屋买卖协议是否具有法律效应，

依照法律规定，双方自愿订立的房屋买卖协议是具有法律效力的。房屋买卖议的有效性，是合同条款能否执行的前提。如果合同被法院或者仲裁机关确认无效，无论双方对合同条款设计得多么缜密、全面，除了个别约定争议管辖机构或者审计单位等程序性条款之外，合同所规定的违约责任将无法适用，可谓“釜底抽薪”，即使您一直诚信守约，也无法依据合同追究违约方的责任。

(一)房屋买卖协议有效的构成要件

关于合同的生效要件，合同法并没有明确规定，只是在第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，结合民法通则第五十五条民事法律行为的构成要件之规定，一个有效的买卖合同需要具备两个要件：第一、合同成立;第二、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将“合同合法”分解为以下三方面：(1)合同订立主体合法;(2)合同标的合法;(3)合同内容合法。

合同法司法解释(二)第一条释明了合同成立的几个要素，即：(1)当事人名称或姓名;(2)标的;(3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外，只要合同具备上述要素，一般来讲，法院会认定合同成立。

此外，合同法中列举了合同成立的几种特殊情况：

(1)合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

(2)合同法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

(二)协议的合法性

我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：

1、合同的订立主体是否合法

依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效：

(1)购房人不具有法定购买资格。

比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。

(2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。

2、合同标的是否合法

合同标的不合法的情形有：

(1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。

(2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回迁房等房屋。如此类房屋购买时间不满5年。

3、合同的内容是否合法合法。