商品房如何退房,怎样退商品房

一、 商品房 如何 退房 由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同： (一) 订金 ( 定金 或认购金)阶段 当 购房 者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《 商品房预售合同 》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其 代理 人要回所交款项。 如果卖方所售项目有《预、销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《 商品房买卖合同 》达不成一致意见，最 终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客，刘桂林新闻，刘桂林说吧) 律师 认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 (二)已做预售登记阶段 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张 解除合同 的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除 合同的效力 。如果双方协商达不成 退房协议 ，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预 售登记手续。 (三)入住阶段 在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但 房产证 还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评 估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 (四) 房产证办理 完毕阶段 房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证 过户或注销手续。 二、 商品房退房 的流程是什么 (一)向开发商发出解除合同通知书; 开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所 管辖 的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 (二)在 购房合同 解除后，可向贷款银行请求解除商品房 担保贷款 合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持; (三)将开发商归还的购房款优先归还享有 抵押权 的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。 在生活中，开发商交付的房屋不符合购房合同约定的情况经常发生，但不是所有的情况都可以退房，作为购房者，不但要了解哪些情况是可以退房的，而且要知道 商品房如何退房 ，只有这样才能更好地维护自己的合法权益。