农村宅基地使用权如何取得

宅基地使用权的取得，主要分为两种方式。一种为原始取得，主要是指经申请后批准取得宅基地使用权。另一种为受让取得，主要是指根据原宅基地使用权人死亡、意思表示等转移宅基地使用权。下面对如何通过这两种方式取得宅基地使用权，做一个简要梳理。

主要情形村民申请新宅基地主要分为以下几种情形：

第一，村民在本村无宅基地，需要申请新宅基地以新建房屋。这种情况下，该村民需要具备一定的条件（各村政策有所不同），并按照法定程序要求申请审核、审批，经同意后方可建造房屋。

第二，村民在原宅基地基础上扩建房屋。这是指该村民原来已有宅基地，因家庭人口增多等因素，需要在原房屋基础上扩大房屋面积或扩大占地面积，这种情况则应当向当地土地管理部门办理申请及审批手续，否则扩建房屋、扩占面积将会承担被认定为违法建筑、违法占地的法律风险。

第三，翻建房屋。这是指在原宅基地上推倒重建、以旧翻新。按照我国目前的村镇建设管理要求，这一情形仍然需要办理房屋翻建审批手续程序，否则一旦遭遇征收，将会对房屋实际建筑面积产生争议。

（二）主要流程宅基地申请的主要程序，根据现行《土地管理法》、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等规定可知，大致流程如下：

第一，村民向所在村民小组或村委会提出申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，村民小组或村委会进行初步审查同意后，在本集体经济组织内进行公示，公示期满无异议的，报经乡镇审核，提交乡镇自然资源管理部门。

第二，乡镇自然资源管理部门到现场审核查看，认为符合建房用地申请条件的，上报县级人民政府自然资源管理部门审批，否则不予报批。

第三，区、县级人民政府自然资源管理部门审批同意使用宅基地的，可登记发证。同时，经依法批准的宅基地，本农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果予以公示，公示期内可提出异议。

二、经继承、买卖、分家析产、赠与取得宅基地

（一）继承取得继承取得是民法典中的一种基础制度，可以死者生前的财产和其他合法权益转归法定继承人或遗嘱指定继承人。但是，由于宅基地使用权仅为用益物权，所有权归农村集体经济组织，且宅基地作为福利性财产，与本集体经济组织成员这一特定身份密切相关，所以在2020年之前，对于非本村村民的子女能否通过继承方式取得宅基地使用权，一直存在争议。但是，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，在对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”答复中明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。这一观点之后也被最高院在（2020）行申9610号行政裁定书中以司法案例的形式得以确认。至此，非本村村民的子女通过继承方式取得宅基地使用权的合法性，再无争议。如果宅基地遭遇征收，则继承人可以作为被征收人享受征收安置补偿。

（二）买卖取得原则上，宅基地使用权禁止买卖，仅宅基地上房屋可以有限制的转让（同一农村经济组织成员）。所以，这里就派生出一个实务问题，那就是买卖农村房屋后，根据房地一体原则，实际上宅基地也已经出让。那么当该宅基地上房屋遭遇征收时，买卖行为是否合法有效，就成为了确定征收补偿主体的关键。对于买卖宅基地上房屋行为，是否能否取得宅基地使用权的这一问题，需要结合交易时间节点来进行判断。在1982年、1986年、1998年、2004年这几个时间段内，对于农村土地有不同的管理规定，在发生征收时，不应当以征收时的法律制度判断行为发生时的效力，也就是我们常说的“法不溯及既往”。在尊重历史客观事实的基础上，对于合法且意思表示真实的买卖行为，应当予以依法认定，并在征收时给予合理补偿。（三）分家析产取得分家析产取得是指父母生育子女成年并结婚后，分家单独生活，从家庭中分出独立房屋，只要不是拆迁前恶意分户，即便没有办理单独分户手续，只要空间上具有独立性，且符合一户一宅等特征的，也应当按照单户给予单独安置。

（四）赠与取得这是指赠与房屋而取得的宅基地使用权。宅基地使用权能否赠与实践中存在一定争议，但如果赠与人与受赠人意思表示真实，且不损害集体经济组织利益的，也应当据实予以认定合法有效。实务中，部分孤寡老人与同村村民签有《遗赠扶养协议》，约定由受赠人负责自己的生、养、死、葬，去世后将宅基地使用权及房屋赠与受赠人。这种方式对于解决我国老龄化加快、疏解“养老难”问题有很大帮助。如果贸然认定这种赠与行为无效，将会对这种养老模式造成极大打击。