建设工程未经验收合格,建设单位提前使用的,视为验收合格对吗

《建筑法》修订应完善对建设单位职责与责任的规制

发包人提前使用未经验收的工程,按照司法解释的相关规定,推定其认可建设工程质量符合竣工验收标准,相应的工程质量风险转移,发包人之后不得以工程的质量问题为由主张权利,但在实际适用中,针对发包人的责任问题还存在诸多争议。《建筑法》是规制建设工程活动的基本法,为了规范建设工程活动管理、维护建筑业井然有序发展、助力国民经济平稳增长,应增加相关规定,具体来说可从以下几点予以完善:

1、明确建设单位使用“竣工未验收”工程即视为质量合格。

《建筑法》修订时应明确建设单位应组织工程竣工验收活动,建设单位作为工程的接收者和使用者,其自身应对工程是否满足国家及行业标准、是否满足合同约定的交付条件予以充分重视。而建设单位承担的质量风险转移责任应限定在擅自使用了“竣工未验收”的工程。“未经竣工验收”在实践中包括了“未竣工”及“竣工未验收”,“烂尾楼”工程在各大城市中也屡见不鲜,如果工程“未竣工”的情形是承包人组织管理不力、擅自停工离场,建设单位接管使用该“未竣工”工程,工程的质量责任由建设单位承担明显有违公平原则。反之,工程的“未竣工”系建设单位原因造成,例如长期拖欠工程进度款致使施工单位无力继续垫资施工,可参照《司法解释》第十三条进行适用,所以在修订《建筑法》时,应明确建设单位承担的是“竣工未验收”的工程。

2、立法应明确工程质量风险转移的范围。

关于建筑物在合理使用寿命内须保证地基基础工程和主体结构的质量在司法实践中已是通识,但建设单位提前使用了竣工未验收的工程,承包人是否还需承担保修责任的问题一直还存在较大分歧。依照正常程序,工程完工后,承包人需及时提交竣工验收报告,发包人来组织工程竣工验收,竣工验收合格后即开始计算工程的质量保修期,如果建设单位提前使用竣工未验收的工程,工程的转移占有之日开始计算工程的保修期,故《建筑法》在修订时,应明确建设单位的提前使用行为会造成质量保修期的提前起算,但承包人的保修责任未免除。

3、对于例外情形也应由法律作出明确规定。

对于因承包人过错导致的工程无法竣工验收的情形,《建筑法》在对建设单位进行责任规制的相关条款进行修订时亦应明确质量风险转移的例外,即规定但书条款。承包人在工程完工后未提交竣工验收报告,经建设单位催告,仍拒绝提交竣工验收报告,则建设单位无法组织工程竣工验收,在此种情形下,建设单位对工程的使用行为系防止损失的扩大化,承包人如果仍能以建设单位的“擅自使用”为由主张工程质量风险发生转移则会明显造成利益失衡。此外,《建设工程质量管理条例》第三十二条规定:“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。”施工单位负有返修责任,建设单位如在工程的施工过程中即发现工程存在质量问题,提出返修要求后遭到施工单位的拒绝,工程因存在质量问题无法进行竣工验收,建设单位在此情形下的使用仍不宜认定为工程质量风险发生转移。概括来说,质量风险转移的例外情形属于承包人过错导致的工程无法竣工验收,《建筑法》在修订时应明确若承包人存在过错,如拒不提交竣工验收报告、拒绝返修致使工程无法竣工验收等情形导致的建设单位为防止损失扩大而提前使用竣工未验收的工程,建设单位仍可就使用部分的质量问题主张权利。

质量问题是建设工程的生命线,无论何时都应将工程的质量安全牢牢放在第一顺位,建筑工程的质量管理和相应的法律责任问题也势必是《建筑法》修订工作的重点与难点。我国的《民法典》即将施行,但《民法典》建设工程合同章并未涉及工程未经验收提前使用的发包人责任问题,亟需《建筑法》对此予以完善,做好相应的法律衔接工作,为行业发展打下新基础,为国民经济的平稳增长保驾护航。