请谈谈一级市场和二级市场的重要性
广州市房屋二级市场发展研究报告
广州市房地产交易中心
二OO五年四月
从1978年开始至今，广州市房地产市场发展已有27年。自1998年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004年，广州市原8区 二手房屋成交58063宗，二手房屋交易面积达到601.35万平方米，成交金额为184.45亿元，分别比2003年增长41.25%、44.13%和39.34%，原8区的二手房屋成交面积占了原8区房屋总成交面积的44.70%。
原8区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004年房改房上市成交17518宗，成交面积为122.72万平方米，成交金额为32.38亿元，分别比2003年增长24.65%、28.62%和28.94%。
在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照理论推算，在未来的2年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超过房屋一级市场。预计到2006年年底，原8区的二手房屋交易面积将达到1000万平方米，其市场占有份额也会超过50%。
在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长，已成为政府和业界关注的焦点问题。
一、广州市房屋一、二级市场发展历程
在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对房屋一级市场的发展作简单叙述。
1．房屋一级市场的起步与发展
1978年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐渐增多的情况下发展起来。
1992年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现“炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的5年内，广州的房屋一级市场达到了空前的繁荣，1996、1997年连续两年成交量同比增长率超过70%。
1998年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始放慢，同比增长34.1%和21.61%，而平均楼价则较之1997年下跌9.31%。
从1999年至2003年，广州原8区房屋一级市场的交易量未出现过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。 2004年，交易量和价格开始小幅回暖。
经过27年的发展，无论是交易规模抑或是市场成熟程度上，广州房屋一级市场都发生了翻天覆地的变化。特别是1999年底福利分房的终止，使商品房市场的潜在需求再一次得到释放，2004年原8区商品房成交量达到743.96万平方米，交易金额达435.25亿元，同比增长17.61%和30.48%，广州的房屋一级市场已进入平稳发展阶段。房屋一级市场的成熟，为房屋二级市场的发展打下了坚实的基础。
2．房屋二级市场的发展历程
（1）萌芽阶段
1979年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，逐步开放房地产市场，广州的房屋二级市场开始萌芽并发展起来。发展初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989年，广州的二手房屋成交较多的区域是老4区（荔湾、越秀、东山、海珠），成交对象多数是广州解放前兴建的砖木房。
（2）缓慢发展阶段
90年代初期，荔湾区和天河区西部（体育中心周边）的房屋成为市民购置的主力对象。就规模而言，房屋二级市场的状况与当时还是处于高速发展阶段的房屋一级市场相差甚远。
从1993年至1997年这数年间，尽管房屋一级市场相当火爆，但对房屋二级市场的促进作用并不大。又因当时二级市场的政策还没有充分放开，故房屋二级市场的交易量并没有太明显的增长。1997年底，广州房屋二级市场交易面积为20.45万平方米，同比增长为-0.05%。
（3）快速发展阶段
1998年，受香港楼价急泻影响，广州房屋一级市场发展步伐放缓，大批香港“负资产”人士把原来在广州购置的物业委托地产中介放售，由于楼价较低，很多中产人士开始把置业目光投放到房屋二级市场。同年，广州市国土房管局公布新规定承诺在45个工作日内办理房屋过户登记手续，政府部门这一举措极大地激发了楼市买卖双方的热情，1998年底，原8区的房屋二级市场交易面积达到40.65万平方米，比1997年增长98.78%，实现了近一倍的增长。
1999年2月，第一批已购公房（房改房）开始上市。至1999年底，房改房的储备量达到639361套，总建筑面积为3945万平方米，由于房改房具有极大的价格优势，在其后几年内，房改房的交易量逐步增加。1999年8月， “房屋交易契税从3%降低至1.5%”的利好消息出台，房屋二级市场的交易量不断放大。1999年底，房屋二级市场成交量为63.05万平方米，同比增长55.1%。
从2000年至2004年，政府部门陆续推出一系列便民政策，如“交易过户在10个工作日内完成”、“房产评估采用估价模块”、“个人住房公积金的贷款额度最多可达25万元”、“交易、登记两所合署办公”、“交易即发房产证”、“部分事权下放到芳村区房管局”，以及二手楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等，不断激发广州市民在二级楼市内的购买热情，二级市场交易量连续7年（1998～2004年）保持超过36%的年同比增长率。
二、房屋一、二级市场之间的互动关系研究
1．互动机理
在西方的房屋市场中，并不明确区分一级市场和二级市场，这主要是因为房屋存量的交易占绝大多数，新建量只是对供给进行微小的调整。在我国，由于历史的各种原因，在相当长的一段时间里新建量主导了房屋市场中的供给，存量的交易很不活跃，直到近几年这种现象才稍有改观，但新房交易的比重仍很大。在此背景下，房屋市场被明显地划分为了一级市场和二级市场，前者指增量房屋（商品房）的交易，后者指存量房屋（二手房）的交易。
一级市场的需求量和二级市场的需求量之间存在着一定的关系，即两者之和是整个市场的总需求量，该总需求量主要随居民收入、人口结构等因素的影响。同时，存量房屋和增量房屋都能够满足居民的居住需求，相互替代很强，一个市场中价格的上升会使需求向另外一个市场流动。在目前我国城市中房屋二级市场刚刚起步的情况下，二级市场对一级市场还可能会存在较大的促进作用。这是因为，房屋的拥有者可以通过在二级市场销售已有房屋，利用售房所得在房屋二级市场或者一级市场购买更符合自己需求的房屋，而对新建房屋暂时缺乏支付能力的消费者也能够首先在二级市场中进行选择，从而加快房屋资源的流动，扩大市场的需求。因此，房屋二级市场的开放能够使房屋需求获得更合理的满足，同时活跃两个市场，使房屋资源得到更有效的配置。
如果从价格的角度出发，则房屋一级市场交易价格和二级市场的交易价格（这里统计数据给出的是均价），则是反应两个市场供求平衡的指标。首先两者的价格受到的是各自市场的供求影响，其次两个市场之间的供求关系也相互影响，最后结果也是表现在价格上面。即在市场需求基本不变的情况下，如果一级市场供大于求的话，则价格下跌，二级市场需求相对进入一级市场，二级市场价格下跌，导致整个市场价格下跌。此时由于一级市场需求增加的时候，价格上升，二级市场需求就会增加，导致二手房价格也上涨，最终和房屋市场总体供需关系平衡。两个市场互动，互为润滑剂，搞活了整个市场的交易。如果二级市场由于房改房等低价位房屋的增加导致供给增加，则效果和机理同上。并且随着市场的发展，两个市场的同步互动关系应该更加明显。
目前由于我国的一、二级市场都尚处于快速发展阶段，两者之间的互动关系并不能同上面的理论完全符合，有的时候甚至会出现相悖的情形。譬如在1994年，国家严控房地产开发，前期过度开发的新房存量房由于宏观调控而导致需求受到限制，一级市场价格大跌，而当时房屋二级市场的开放程度并不大，其效应不能在一级市场中体现，因而无法显著影响一级市场。同时，一级市场中的新建房屋流入二级市场会对二级市场中的供应量产生冲击，但此效应存在一个滞后期。又如1996年广州市二级市场价格下跌的主要原因就是前两年大量的新房开始进入二级市场，导致市场上的中等价格楼房数量剧增。图2描述了11年来广州房屋一级市场和二级市场的价格变化趋势，可以发现广州的两个市场在开始阶段是不同步的，其互动关系从1999年后正在逐步进入同一个轨道，市场供给的结构性差异也正在逐步消除，即二级市场可以逐渐从各个层次上成为新房的替代品。两者之间的相似性会随着市场互动的摩擦而逐渐增大。
图2 广州市1993年～2003年新房、二手房成交价格变化图
2．互动关系研究结论
利用1993年到2004年数据，依据其互动机理，分析了广州市一、二级房屋交易市场的互动关系，得出了某一市场的变化对自身和另一市场影响的预测。
（1）交易量互动影响的分析：一级市场交易量的上升对自身有着随时间减弱的正效应，而对于二级市场交易量则在短期产生少许负效应，长期有着稳定的拉动作用。而二级市场交易量的增加则对一、二级市场都存在正效应，对于自身有着长期的指数型拉动作用，对于一级市场的正效应甚至大于一级市场本身的作用。
（2）交易价格互动影响分析：一级市场价格的上升对于自身有微弱的持续正效应，而对于二级市场也有着小幅的拉动作用。而二级市场价格的波动不仅会对自身，而且会对一级市场产生冲击，产生具有周期性的正负效应。
（3）对于一级市场中新增供给量（年房屋竣工面积）的影响分析：年房屋竣工面积对于两个市场交易量地影响都不大，而反过来二级市场交易量对一级市场的新增供给反而有周期性起伏的拉动作用，说明二级市场交易量的增加对于开发商来说更加是一个利好的市场信息，能够有效带动一级市场的活跃。
总的来说，对于房屋二级市场，虽然其规模和价位目前尚不及一级市场的力度，但是二级市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，并从长期的角度来说可以很好的从正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升。从市场有效性的角度出发，二级市场更好的传递了交易信息，使得资源配置更加合理，市场发育更加有序，其波动将会影响到整个市场的行情。所以说，二级市场的发展从长期来说，是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间会更趋庞大，直到和一级市场达到很好的平衡。
三、广州市房屋一、二级市场未来发展预测
根据要求，可以选择拟合效果较好的价格和交易量变化模型进行预测（见图3）。
图3 广州一、房屋二级市场交易量、价格预测图
假定广州经济按照现有规模发展，收入、人口等因素稳定发展，没有突发事件发生。则至2006年，交易量和价格将有如上图的变化趋势。新建房屋价格将上涨至6000元/平方米以上，二手房均价为3800元/平方米左右，交易量将上升，尤其是二手房交易量将突破1000万平方米（这里对于新房的交易量估计从数据上较为乐观，即需求保持在2004年上升势头的前提下，实际情况应该有所折扣），房屋市场化程度进一步提高。
至于房屋二级市场的发展，从广州市的数据看出，其发展势头是在1998年，即一手房市场开始出现发展缓慢的情况下开始的，而其价格变化同新房有着同样趋势（符合市场供求关系理论）。总的来说，二手房是在一定需求下对一手房的补充，其中需求受到居民收入水平、城市经济发展的限制，但短时期内是基本稳定的。当某区域的一手房供给不足时，有可能是量上的不足，也有可能是结构上的不足，这都会导致该区域的二级市场发展。这与近几年来广州市某些区域（荔湾、越秀、东山）一手房供给量小的同时，二手房交易量上升的实际情况符合，也与上面的数据分析结论吻合，即两个市场在短期存在着结构性互补，***同分享着同一个客户群。可以这样认为，广州市的二级市场规模已经走出了1997年之前的混沌状态，逐渐与新房市场走在了同步发展的轨道上。
图4是预测的年变化率，在这里要指出，该预测仅仅基于短期市场以目前稳定情况发展的前提，并且在房屋交易契税的下降、房改房市场批准上市等政策基本不变的前提下，分析一级市场和二级市场的发展趋势。房屋一级市场的交易量增长将逐渐稳定房屋二级市场的交易量仍然保持高速发展的势头；房屋一级市场的交易价格将有小幅上升和房屋二级市场的交易价格将逐渐趋于平稳。
图4 广州房屋一、二级市场交易量、价格年百分比变化预测图
四、广州市一、二级市场交易量之间比例的发展趋势
1．二级市场交易量与一级市场交易量之间关系的定性分析
无论是一级市场，还是二级市场，其中的需求者都可以分为两类：一类是本已拥有住房，但希望“更新换代”，再次购买住房的家庭；另一类是本来并无住房，而是第一次买房的家庭。在一级市场中，本来并无住房的家庭购买新建住房，并不会对二级市场产生影响。而已有住房的家庭购买新建住房，其原有住房就很可能会被放在二级市场中出售，当然也可能会是用于出租或者仍被该家庭持有。如果是前一种情况，则一级市场的交易量就“传递”至二级市场，这种传递存在着“衰减”效应（因为有的家庭原来并无住房，有的家庭并不把原来的住房出售，而是出租或空置）。同时，这种传递并非一次性的，因为购买了这些家庭出售的二手房的家庭，如果之前也拥有住房，同样可能会把自己原先的住房在二级市场上出售，从而形成了一种“链式反应”。一级市场的交易量就是通过这种链式反应带动了二级市场的交易。而二级市场本身的交易量，同样也会产生这种衰减的链式反应，一套住房的出售可能会带来若干套住房的交易。正是由于这种链式反应，随着二级市场发展的逐渐成熟，其交易量肯定会超过一级市场，并最终占据房屋市场交易量的主导。
2．广州市二级市场交易量和一级市场交易量之间比例的估算
通过对广州市的淘金、五羊新城等地域的物业成交数据抽取样本研究得到，第一批一手房进入二级市场大约要经过2年的时间，每100套一手房单位内，住户收楼后第二年会有19套单位进入二手市场，第三年会有16套进入二手市场。五年内，在最初的100套一手单位里面，约有53套已在二级市场内流通，而这53套单位，也许已在二级市场内产生买卖行为超过一次了。当然，如果把房屋租赁行为也考虑在里面，流入二级市场的新房数量会更多，而具体到不同地域，其一手房进入二手房的时间也稍有不同。一手房屋成交量的增加，将会直接导致二级市场的储备量的迅速上涨。
从图5中可以看出在上世纪90年代前期和中期，房屋二级市场交易量基本保持不变，房屋一级市场比较活跃，市场基本以一级市场为主，二级市场尚未发育。1998年之后，由于有关二手房政策的完善与推动，二级市场迅速发展。从交易量变化趋势来看，房改房交易量的变化基本同新房交易量的变化同步，即这两部分交易基本在一个稳定的比例趋势上，扣除这部分交易的二手房交易面积上升得相对较快，说明商品房屋当中有相当一部分流入到二级市场中。图6显示出二手房交易量占新房交易量的比例，这一比例从1998年起逐年上升，如果按照这个水平，即房地产市场稳定发展，价格按照2004年的趋势稳定上升，二手房交易量和一手房交易量之比将在2006年底达到1:1，甚至更高。
根据其它国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往远超过新房的交易量。粗率估计，美国的房屋市场交易中，存量交易与增量交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。当然，我国目前还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上是解决长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。从长期趋势看，存量房的交易将会成为主导，更多的人将会在广阔的、市场结构完备的存量房市场中寻觅居住和投资的机会。“存量调整、增量推动”的市场联动效应也会因为二级市场的发展，信息公开化的培育，以及中介机构、市场监管和法律制度的完善而充分体现。
五、结论及建议
1．结论
本文在对房屋一级市场和二级市场之间的互动机理进行理论分析的基础上，利用1993～2004年这12年广州一级市场和二级市场的价格、交易量、新增供应量等数据，对两个市场之间的互动关系进行了实证分析，并对未来发展趋势进行了预测，主要得出如下主要结论：
（1）房屋二级市场已经成为广州市房屋市场中极其重要的组成部分，它与房屋一级市场之间存在着十分显著的互动关系。房屋二级市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，从长期的角度看可以很好地从正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升，同时提高两个市场的交易活跃程度。二级市场能够更好地传递了交易信息，使房屋资源的配置更加合理，市场发育更加有序，同时其波动将会影响到整个市场的行情。
（2）从预测的角度看，假定广州经济按照现有规模发展，收入、人口等因素稳定发展，无突发事件发生，则至2006年底，新建房屋价格将上涨至6000元/平方米以上，二手房均价为3800元/平方米左右，交易量将上升，原8区二手房交易量将突破1000万平方米，原8区二手房和新增房交易量之比将在2006年底达到1：1，甚至更高。
2．政策建议
由于从长期来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间会更趋庞大，因此促进和规范房屋二级市场的发展，其意义不仅局限于二级市场本身，同时还会作用于房屋一级市场，从而带来整个房屋市场的繁荣。鉴于上述情况，下面提出有关进一步推进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。
（1）加快促进事权下放工作。过去，广州市八区的房地产交易和权属登记业务须统一在广州市房地产交易中心办理，而二级市场的快速发展将引起频繁的产权变更，进而增加交易中心的工作压力，增加交易双方在交易中所花费的时间成本和经济成本，也不利于活跃距离市中心区域较远地区的二级市场。2004年9月28日，广州市房地产交易中心将芳村区的持证房地产交易和权属登记事权下放到芳村区国土房管局办理，这次改革收到了良好成效。下一阶段应加快促进其它各区的房地产交易和权属登记事权下放工作，为进一步活跃二级市场创造良好的制度环境。
（2）进一步优化业务流程，提高办事效率。2003年底，根据市场发展的需要，广州市房地产交易中心搬迁至珠江新城华就路31号。随着办公环境、配套设施的改善，办公自动化手段的提高，多项业务的整合简化，交易登记案件办理时限大大缩短。目前，初始登记办理时限为30个工作日，二手房（含房改房上市）交易过户和发证合并办理时间最多15个工作日，即房地产交易中心办理房产证的时间为45个工作日。但一直以来开发商与买家签署的《商品房买卖合同》中，房产证办理时间一般都是交楼后720日内完成。即两年之后增量住房才可能进入二级市场。根据对2004年1月2日——2004年2月9日在广州市房地产交易中心交易的房屋使用年限的统计，使用年限为2年的住房仅为全部统计样本的1%，使用年限为3年的住房为全部统计样本的6%。使用年限达到3年的住房进入二级市场数量发生剧增的一个主要原因就是房产证的限制。房产证的办理要经过多个程序，其中测绘、送档和存档所占用的时间较多，手续复杂，需要进一步简化。加快房产证办理速度不仅需要缩短单项业务的办理时限，而且需要简化房产证办理的程序，提高办事效率。
（3）利用宏观调控措施合理引导房屋二级市场价格和交易量走势，促进一级市场和二级市场的协调发展。实证分析结果显示，房屋二级市场的价格波动对一级市场和二级市场都会产生较大的冲击，而交易量的增加则对两个市场同时产生正向拉动作用。这意味着，应使房屋二级市场的交易量稳步提升，而价格应保持基本稳定，从而在扩大市场容量的同时避免市场过度波动。因此政府应着力加强对房屋二级市场的监控，维持市场的合理秩序，必要时可采用宏观调控手段（如增减税费等）调节二级市场的价格和交易量走势，使之与一级市场保持良性互动，引导整个市场的协调发展。
（4）加大信息公开力度，营造公开、透明的市场环境。房屋自身的经济特性造成房地产市场信息不完备程度较高、信息不对称状况较为严重，信息公开和传递机制的不完善又加剧了这一问题。对普通市民而言，房屋市场的“专业化”程度过高，不利于作出理性决策，维护自身权益；同时，信息不对称状况的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。政府作为信息资源的最大拥有者，应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面的信息，建议尽快在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，方便市民查询；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析和各种专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息；四是在无偿公开大量基本信息的基础上，可尝试为有特殊需要的公司和个人开展信息的有偿服务，建立多类型、多层次的信息服务体系。
（5）促进成立中介联盟，充分发挥经纪服务业在房屋二级市场中的作用。在信息不完备程度较高的房屋二级市场中，经纪服务业的地位非常重要，起着降低交易成本、提高市场运行和资源配置效率的作用。广州市房地产经纪服务业从上世纪90年代起发展迅速，但与发达国家成熟的房地产市场相比，仍存在着部分中介行为不规范、专业化和规模化程度不高、信息封闭、协作性差等问题。为促进房屋二级市场的发展，政府应为经纪服务业创造更好的发展空间，首先应加强对市场秩序的监控，并大力扶持行业协会，形成行业自律机制。其次可借鉴上海等城市的经验，促进信息***享、利益分成的中介联盟的成立，搭建二手房网上交易服务平台，将全市各中介联盟成员的放盘信息和求购信息进行自动匹配，撮合成交。这一方法既可有效规范市场，又能大大提高二级市场成交率。
（6）开拓房屋租赁市场。发展房屋租赁市场有助于增大对二级市场的有效需求。居民对房屋的消费逐渐形成了“梯级消费”的趋势，居民往往采取先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档次的房屋。租赁房屋是居民住房消费的起点，对于带动二级市场和整个房屋市场都有重要的作用。此外，房屋租赁也为一些居民提供了投资的渠道，而部分经济实力充裕的家庭可以通过购买商品房或二手房并将其出租的方式以获取回报。