弥补“法律空白” 集体经营性建设用地入市“入法”

集体经营性建设用地入市自此有了法律保障。8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议闭幕，《土地管理法》(修正案)获会议表决通过。

新修订的《土地管理法》，重点在于对农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理的法律规定作出若干调整，这是自2015年以来开展农村土地“三项改革”试点的一项重要的制度性成果。

这也是本次新修订的《土地管理法》最大亮点。集体经营性建设用地纳入《土地管理法》的相关规定，既结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，也为进一步推进城乡一体化发展扫清制度障碍。

事实上，在《土地管理法》修订之前，入市流转的集体经营性建设用地，在“上层建筑”上并没有任何法律保障。《中国经营报》记者此前调查发现，由于集体经营性建设用地入市缺乏完善的法律体系，存在“灰色地带”，对于村集体、开发商以及投资者三方而言，都难有形成制度式的法律保障。

法律盲点

以土地制度改革试点城市佛山市的南海区为例，在2015年3月南海区成为全国33个农村土地制度改革试点前，南海区已入市流转的集体经营性建设用地面积就超过了23万亩。

佛山市南海区自然资源局负责人向记者坦言，早期入市流转的集体经营性建设用地，事实上并不合法。“我可以明确告诉你不合法，因为土地管理办法中没有明确。由于上面法律法规不完善，导致在实践过程中出现一些问题。南海区2015年的商服用地改革，是党中央和国务院一起推动的，全国人大授权。而在这次改革实践当中出现的问题，政府都在用大量的政策去规范、引导它。当中的问题，也是允许试点试错的。如果没有改革，问题比现在可能会多，这些问题可能更得不到解决。”

为了解决佛山市南海区集体经营性建设用地入市的规范问题，南海区亦在先行先试，出台了多项办法形成全方位对集体经营性建设用地入市的规范与监管。

2014年至2015年期间，佛山市南海区人民政府先后印发《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》《关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》。

为了弥补集体经营性建设用地入市的监管漏洞，2019年5月21日，佛山市自然资源局南海分局出台《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法(征求意见稿)》，其中也规范了村集体与开发商的主体责任。

集体经营性建设用地“入法”

新修订的《土地管理法》，从佛山乃至全国，更是为集体经营性建设用地入市提供了更加明确的法律保障。

根据新修订的《土地管理法》，集体经营性建设用地将纳入各级政府的土地利用计划管理，并根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。值得一提的是，土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。

新版《土地管理法》还明确规定，根据土地利用总体规则，城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

而集体经营性建设用地的出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

在集体经营性建设用地使用权收回方面，新版《土地管理法》强调要通过双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

值得注意的是，新修订的《土地管理法》额外增加一条新的规定，强调集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。