业主告知书，哪些必须说？
买过楼的市民都知道在一手项目，开发商需要就项目周边的环境不利或不确定因素作出告知，通常在售楼部的一角作出醒目的公示，这也是政府监管部门巡查的一个要点。对于二手房来说，是自然人之间的交易，周边环境比较成熟，买家可以通过不同时段的看楼来排除采光、噪音等不利因素，但是有些因素可能是无法用感官所发现的。二手房过往历史，业主和盘托出怕阻碍成交，那么，哪些是业主必须说的，哪些可说可不说呢?
文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷(除署名外)
案例一：业主不坦诚，买下“凶宅”可以退房吗?
尽管再三提防，还是买到了“凶宅”，陈小姐(化名)近期就碰到了这样的烦心事。日前，因与卖家数次沟通无效，陈小姐只能走上了诉讼的道路。
陈小姐因为母亲出车祸导致颈椎断裂，辗转多地治疗和手术，为了照顾依旧瘫痪在床的母亲，考虑到广州的医疗水平较高以及表姐也在广州工作方便照顾，因此决定全家搬迁至广州。陈小姐于2017年已把户口转到广州集体户并具备购房资格。为了在广州买房子，陈小姐的父母把老家的房子卖掉，卖了127万元。今年6月，陈小姐在中介推荐下，去番禺区看楼并看中一套76平方米的两房单位，房子开价213万元，最终以212万元成交。8月初双方完成过户交易，8月底交房。在交房当天，陈小姐家人意外得知这个房子在数月前有人去世，死者是业主家人，放盘时间为事件发生后不久，死者的死因陈小姐去询问了很多人，有邻居告诉她们死者是割腕自杀，而物业告诉她们死者是猝死。知道有这样的事情后，陈小姐立刻询问中介并要求退房，中介表示他们也并不知情，并且联系了业主的女儿，经过多次沟通协商业主仍不愿退房。陈小姐表示，由于买房是为了照顾母亲，所以陈小姐特别不能接受房屋发生过死亡事件，在得知业主是70多岁的老人时，还特别询问过房子里有没有发生什么事情，但都没有人告知她相关事件。而业主的女儿则表示，有告知过，合同中有相关条款的约定，双方不能达成协议，走正规法律途径解决也好。
(文/广州日报全媒体记者 刘丽琴)
律师解析：出卖方如违背诚实原则应视为欺诈
买房过程中碰到这样的事情无疑是糟心的，广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，“凶宅”通常是指房屋内曾发生非正常死亡事件，给居住者带来不适感和恐惧感，以致价值贬损的房屋。
“凶宅”的信息并非通过房屋的物理品质反映出来，但却能够引起买受人的负面情绪，足以影响买受人的购买决定。一般来说，买受人买到“凶宅”多为出卖人故意隐瞒“凶宅”信息所致，其实际上有违买受人的真实意思表示。从诚实信用原则及房屋交易的公平性出发，出卖人应当负有披露“凶宅”信息等负面关联信息的义务，出卖人如果违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买受人享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买受人损失的，出卖人应当承担损害赔偿责任。
业内人士也提醒，买家可以在合同中明确房屋的条件，并在做出购买决定之前多打听一下业主出售房屋的情况，比如到辖区的派出所了解情况等。同时，也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿XX元”之类的条款。这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。
(文/广州日报全媒体记者 刘丽琴)
案例二：只要有人去世就属于“凶宅”?
这几年，各地陆续发生一些涉及“凶宅”的官司。今年8月，广东清远市民罗先生也试图用前业主妻子在屋内病亡一事而要求退房，但法官的判决驳回了罗先生的诉求。根据媒体报道，罗先生在购入房屋后得知前业主潘先生的妻子在该房屋因病去世，为此到法院起诉原业主要求解除购房合同，退还购房款。前业主潘先生在法庭上表示，妻子因患癌症已耗去家庭几十万元，妻子去世一事已经告知中介方，生老病死不属于“凶宅”。广东清远英德市法院审理后认为，被告的配偶因病而亡，属于正常的生老病死现象，其居住过的房屋非通俗意义上的“凶宅”。在该房屋不属“凶宅”的前提下，被告无需承担更多的披露义务，因此驳回了罗先生的诉讼请求。
律师解析：亲人正常病亡业主可以不告知
法律上没有“凶宅”的定义，司法实践中将在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡，致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋称为“凶宅”;不是所有死过人的房产都可以称为“凶宅”。清远人民法院法官的判词在理，因为生老病死情况社会上每个家庭都会遇到，是正常社会现象，不需要特别提示。
广东省格林律师事务所杨金娜建议，如房屋的物理瑕疵、房屋内发生过自杀、凶杀案件等因素，属于业主必须披露的内容，以后如果给买家发现，才有可能因“隐瞒重大信息”而需要负责任，而二手房内发生正常的生老病死不属于“凶宅”。
案例三：遇邻里纠纷，业主结束官司即放盘
樊女士(化名)此前与楼下邻居发生官司，楼下邻居起诉她房屋漏水导致该业主的房屋天花板出现水迹，要求获得几万元的修复补偿。最终，在法官的调解下双方签署具结书，樊女士以近五万元了结这宗诉讼。在具结书上，邻居保证以后不得就此再提出相关诉讼。这名业主在了结官司后立即放盘，她打算在买家签约前向买家发出告知书，告知买家此前与邻居的官司，并声明新业主以后与邻居的一切纠纷均与己无关。樊女士告诉记者，这个告知书是“保险”，也是一个“免责条款”，免得房屋出售期间或者出售后因邻里纠纷再让自己经历官司的痛苦。如果买卖过程中以及出售后再遇上邻居的恶意缠讼，这个告知书可以起到“挡箭牌”的作用。
律师解析：前度官司已结案，转让后与己无关
广东省格林律师事务所杨金娜律师告诉记者，在二手房买卖中，像樊女士这样用告知书的方式主动披露房屋过往历史的业主，并不常见。她的告知书，可以起到“免责”的作用。不过这种免责是法律规定，就算她不写告知书，在房屋出售后，因相邻权纠纷产生的责任也是由新业主来承担的。
《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
根据上述法律规定，因相邻关系承担责任的是不动产权利人，樊女士之前的纠纷已经结案，因此樊女士这样做属多此一举。如果房屋在产权转移后，再次出现漏水情况，那么承担责任的也应该是新业主，而不是樊女士。
贴士：买家应多看多问，卖家应告知重大信息
在一手房售楼部会看到规划和环境不利因素告知书，二手房买家在买二手房的时候，如何排除不利因素?法律人士建议，购买二手房，如果要排除规划和环境方面的不利因素，首先需要多实地去看房，而且最好是能够白天、晚上、晴天、雨后都看看，观察房屋的采光、噪音等各方面的状况;其次，走访周边邻居，向周围邻居多打听，听一下周围居民的居住感受，如果有相关不利因素，在聊天中也能够及时发现。
地产人士表示，二手房业主诚实披露房屋的过往历史，比如曾经涉及邻里纠纷而闹上法庭，的确有可能成为成交的障碍。
而针对出售房屋的一方，杨金娜律师表示，《民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果房产存在与订立合同有关的重要事项，如房屋的物理瑕疵或所出售房屋中曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况，根据《民法总则》的诚信原则规定，业主是有告知义务的。
如果业主事先向买家出具告知书，告知房屋的物理瑕疵或曾经发生的恶性事件，买方仍决定购买，那么在这种情况下，签订房屋买卖合同后，买方不能再就房屋存在该种不利因素而要求解除合同。如果在出售前业主没有告知过买方有关影响房屋交易的不利因素，买方可以欺诈为由要求解除合同，赔偿损失。
至于如家里老人自然死亡、正常病亡，就属于业主可告知可不告知的因素。