房租税率5%还是9%

提醒和更新:国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告规定 2.明确纳税人无论以长租或短租形式出租酒店式公寓,同时提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。即按照6%的税率,而不是出租不动产9%的税率。

判断的标准就在:在提供了住宿场所的同时,是否提供配套服务,如果是,那就属于住宿服务。

全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻。

针对长租公寓市场乱象,政府加大整顿力度,深圳、成都、西安、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知,要求住房租赁企业开立资金监管账户。

据专业人士分析,当下长租公寓卷款跑路事件,主要发生在采用“资产托管”经营模式的公寓管理公司。房东将房子租给托管公司,公司再租给个人。因为“二房东”(公寓管理公司)的存在,滋生了违约风险,甚至有些“二房东”,其设立本意就是企图通过“高收低租”“长收短付”等方式敛财跑路。

今天,咱们就聊一聊房屋出租涉及的税费。咱们将出租模式大概分为两种:

1、房东个人直接将房屋出租给租客;

2、平台公司(各类房屋管理公司、托管机构等)对外出租房屋。

首先,房东个人直接将房屋出租给租客,房东个人涉及哪些税收呢?

个人出租房屋

增值税

1、自然人出租住房,按照5%的征收率,减按计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×、自然人出租住房以外的房产(比如,商铺、车库),按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

3、个体工商户出租住房,同样可以享受按照5%的征收率减按征收,和自然人出租住房享受同样的增值税优惠。

4、小规模纳税人免征增值税

月租金不超过10万元,增值税以及对应的附加税(城建税、教育费附加、地方教育费附加)能够得到减免。

税法规定:

自2019年1月1日至2021年12月31日,小规模纳税人均月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税优惠。

个人采取一次性收取租金形式取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

举例:老王将空余的两栋别墅出租,一次性收取年租金110万元,分摊到月后每月租金在10万元以内,无需缴纳增值税。国家税务总局公告2019年第4号国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告

房产税

1、个人出租住房,不区分用途,按4%的优惠税率征收房产税。也就是说,住房租给企业办公,还是按照4%缴纳房产税。

2、个人出租非住房,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

3、个人将自己名下的房产用于某个公司的经营,不收取租金,怎么缴房产税?

在实务中,无偿使用房产的现象比较普遍,由于无偿使用,导致无出租收入,无法从租征收房产税。

税法规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,无租使用情况下,房产税的纳税义务仍为房屋产权所有人,只是可以由使用人代为缴纳房产税。

城镇土地使用税

对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。住房之外的租赁合同需要缴税,比如出租商铺、车库。

个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,财产租赁所得并没有并入综合所得,仍然是单独计算缴纳,法定税率为20%。

1、应纳税所得额=收入-准予扣除项目

2、应纳税额=应纳税所得额×税率

财产租赁所得 准予扣除项目,扣除次序为:

1、财产租赁过程中缴纳的税费。

纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证从收入中扣除。

2、向出租方支付的租金。适用于存在转租的情况,也就是俗称的“二房东”。

3、实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

4、税法规定的费用扣除标准。

财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

出租住房税率有优惠:

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起减按10%的税率,征收个人所得税。

个人出租房屋,政策规定比较繁杂,有些省市采用综合征收率的方式,一次性征收个人出租房屋的相关税款。比如,北京市的综合征收率在——12%。

据不完全统计,还有深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、重庆、厦门、河北也是如此。虽然每个地方的综合征收率不同,但因为是核定征收,比分税种自行计算申报,整体上税负低了不少。

平台公司出租房屋

增值税

1、一般纳税人

出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为9%;出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。

什么情况下可以选择简易计税?一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税。

2、小规模纳税人

出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人注意考虑享受免征增值税优惠,满足月销售额10万以内或者季度销售额30万以内就可以享受。

房产税和城镇土地使用税

1、房产税

平台公司将房产出租,以房产租金收入为房产税的计税依据,法定税率为12%。

注意:计征房产税的租金收入不含增值税。

增值税一般计税项目计税依据=全部租金收入÷(1+9%)

增值税简易计税项目计税依据=全部租金收入÷(1+5%)

2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

2、城镇土地使用税

纳税人出租、出借房屋,自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税。

应缴税额=单位税额*占地面积

单位税额存在地区性差异:经济落后地区,税额可适当降低,但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高,但需报财政部批准。

2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

疫情影响下,各地也推出了房产税和城镇土地使用税的减免

比如:浙财税政[2020]6号《浙江省财政厅国家税务总局浙江省税务局关于落实应对疫情影响房产税、城镇土地使用税减免政策的通知》

2020年1月1日至2020年12月31日,鼓励引导各类经营性房产业主在疫情期间为受困企业和个体工商户减免租金,按实际免租月份或折扣比例相应减免房产税、城镇土地使用税。

印花税

财产租赁合同,按照不含税租金收入的千分之一,缴纳印花税。2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人,可以减半征收印花税。如果平台公司属于小规模纳税人,可以享受优惠。

企业所得税

主要看能否享受小型微利企业的优惠。自2019年1月1日至2021年12月31日,小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(实际税率5%);

对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(实际税率10%)。