物业纠纷：公摊面积收益应该给谁？

公摊面积收益成疑

“真成泼出去的水了”

“一套100多平方米的两居室，套内顶多有80平方米，剩下的都成公摊了。”家住北苑家园的陈女士家门口，摆着她家的两个废物箱和一辆自行车。“花了几十万元来分摊，还为这面积交着供暖费和物业费，占点楼道的地方，也算平衡平衡。”

走进陈女士居住的北苑家园茉藜园8号楼，单元入口处就摆着台1米多高的擦鞋机，机器上挂着广告。楼道内的墙上还挂着减肥产品和宽带上网的广告，电梯间内也有白酒和电玩城广告。其他楼栋里甚至摆着专门用来盛放超市广告传单的架子。“每年光这笔广告收入应该就不少!”陈女士指着楼里的广告说。

在这里居住的6年里，这笔收入的去向一直让陈女士感到糊涂。这笔钱谁拿了?谁用了?又用在哪里了?难道全体业主公摊收益的钱“真成泼出去的水了”?

这些问题不仅困扰着陈女士。“电影院占了我们的公摊面积”、“要求物业将公摊面积收益分给业主”、“在电梯间里张贴广告是否应先得到业主同意”……一直以来，本市不少小区的业主论坛上，公摊面积及收益去向都是业主最关心的问题之一。

“目前能发现公摊面积收益这个问题的业主只是少数，大部分的业主连听都没听说过，不是不关心，而是他们就不知道。”一位物业业内人士说。

“物业公司应在每年收支公示中列出公摊面积收益的使用情况。”市住建委物业服务指导中心一位负责人表示，业主可以要求物业公司进行情况说明，或向房管部门申请核查;如果物业公司在未经业主同意的情况下擅自使用，可向房管部门进行举报。

业委会要钱难

“钱进了肚难吐着呢”

但对于已经成立业委会两年多的西城区陶然北岸·韵竹园小区来说，有了“组织”只能算在讨要公摊收益的路上迈出了第一步。

业委会相关负责人出示的购房合同显示，物业办公用房属于公摊。韵竹园业委会主任张先生介绍，这处办公用房已经被对外出租多年，现在变成了台球厅。

由于开发商和物业拒绝透露到底租了多少钱，业委会就找人算了一笔账：按照附近店面的价格，这处台球厅的租金每年至少有20万元。20万元对于韵竹园来说不是一笔小数目，一位业委会成员告诉记者，按照物业公示，韵竹园每年公摊面积收益还不到15万元。

“20万元没给过，15万元也没给过。人家就是不给，钱进了肚子难吐着呢!”业委会一位工作人员说。

成立两年多来，韵竹园业委会为了公摊面积收益没少跑。从今年3月开始，业委会开始通过法律手段向开发商和老物业公司索要小区之前的公摊面积收益。但眼看就要过年了，现在还没有个定论。

收益使用尴尬

“开业主大会太困难”

在网上查询关于公摊面积的信息后，大兴区枣园小区的业主李先生被吓了一跳。他琢磨了一下，觉得前前后后业主被蒙了3次——公摊面积上竖立广告牌之前，业主不知道;获得广告收益后，业主拿不到;物业公司使用了这笔收益，业主也不清楚。“如果我们不察觉，这笔钱就神不知鬼不觉的没了?”他说。

“严格来讲，物业公司在使用公摊面积之前应该征得全体业主同意。”北京盛廷律师事务所的毕文强律师引述了《物权法》第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的***有部分享有***有和***同管理的权利。

“物业公司在业主不知情的情况下使用公摊面积收入，即使是冲抵物业费，也算是损害业主的合法权益。”毕文强表示，物业公司应把包括公摊面积在内的小区***有部位收益都放在公***账户上。物业公司在使用这笔收益之前，必须得到全体业主同意。小区成立业委会的，应召开业主大会讨论使用。

但这个“规矩”，让石景山区金顶阳光小区很为难。不久前，金顶阳光业委会刚刚收到物业公司开具的今年包括公摊面积收益在内的小区***用部位收益使用清单。清单显示，从今年2月该物业公司接手管理金顶阳光小区后，一***花了130多万元，这其中包括修整道路、应急维修等方面。业委会主任郭先生介绍，小区的公摊面积收入由物业公司负责管理，物业公司在使用这笔费用前也会征得业委会的同意。

“即使征得业委会同意，也不合规矩。”郭先生直言，在使用这些收入前，并未召开业主大会，对于一个有近4000户居民的小区来说，每使用一笔钱就要召开一次业主大会，有点不切实际。

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