民法典抵押登记新规定

《民法典》关于抵押权登记的规定为：如果当事人以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。如果是以不动产抵押的，则抵押权在办理抵押登记的时候设立。下面是详细分析

不动产抵押登记情形变化

哪些不动产可以抵押，哪些不可以抵押，这方面的变化主要是两个。一是耕地、林地、草地等土地经营权抵押的，可以办理不动产抵押登记，而不能以其土地承包经营权进行抵押。二是学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人不能以其教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施抵押，但能够以除此之外的其他不动产抵押；登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等能够以其不动产进行抵押。

不动产抵押登记规则变化

以前抵押人不能转让抵押的不动产，即不允许不动产带着抵押负担转移。《民法典》施行后，承认抵押权的追及效力，允许抵押人转让抵押的不动产。但是，为了平衡抵押权人和抵押人的利益、稳定预期，《民法典》第406条规定当事人可以就抵押财产能否转让进行约定。《担保制度解释》第43条规定禁止或者限制转让抵押财产的约定可以进行登记，登记约定后违反约定转让抵押财产的，不发生物权效力。据此，54号文修改了登记簿，在“抵押权登记信息”页增加 “是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目（以下简称“约定栏”）。要求登记机构根据当事人的申请在登记簿约定栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，由受让人、抵押人和抵押权人***同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，由受让人、抵押人***同申请转移登记。约定情况发生变化的，可以办理变更登记。

这是不动产抵押登记规则的一个重大变化，必须全面准确把握。

一是充分认识“禁止或限制转让抵押不动产的约定”（以下简称“禁限约定”）具有登记能力是法律所赋予的，依据当事人申请记载该约定是依法登记原则的内在要求。该约定一旦记载，则具有对抗效力。

二是记载“禁限约定”重点在于该约定是否存在，约定的具体内容在所不问，约定情况的变化也只关注“是”与“否”的变化。

三是抵押权人参与抵押不动产的转让，实际是利益第三方参与登记申请，这是对传统的权利方、义务方***同申请登记规则的创新，需要在登记申请表中增加第三方申请人栏目或者记载第三方申请人信息。四是转让抵押不动产后，抵押人将随之发生变更，抵押人变更登记可以与抵押不动产转移登记同步开展，实现信息关联变更。五是抵押预告登记时，抵押合同已经签订，且抵押预告登记转为抵押权登记一般随着主权利 “预转现”同时进行。因此，在办理抵押预告登记，需要记载是否存在“禁限约定”，这样在转为正式抵押登记时，该内容能够予以转载。

另外，还需注意：

第一，对于抵押权已登记的抵押财产清偿顺序，《民法典》第414条删除了“抵押登记顺序相同”的情形，这就要求登记机构精确记载抵押登记时间，有需要的可具体到时、分、秒，避免因登记时间相同而带来清偿顺序的判断问题。

第二，《民法典》保留了登记机构不得对不动产进行评估的规定，同时删除了原《担保法》“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定，说明登记机构对“超额抵押”无审查之必要。

不动产抵押登记内容变化

不动产抵押登记内容的变化直接反映在登记簿的修改上，除增加记载“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”外，主要有两个修改，

一是增加“担保范围”；

二是“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目。

法律上的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等6项。不动产抵押不转移占有，不存在保管担保财产费用。因此，法定的担保范围只有5项。当然，当事人另有约定的，依其约定。

实践中，在合同中约定担保范围的较为普遍。原来登记簿没有设立担保范围的专门栏目，只是在附记栏中记载。这样存在两方面问题：

一是有的地方记载，有的地方不记载，导致合同约定和登记簿记载不一致，为抵押权实现带来困扰；

二是有的不记载具体范围，只笼统填写“详见合同”，而合同属于登记原始材料，除了权利人，其他人无法查询，因而减弱了登记簿的公示作用。因此，登记簿修改时，增加了担保范围栏目，作为一般抵押和最高额抵押登簿的必填项目。填写时，可以按照法定的5项内容，设置勾选方式。在办理抵押预告登记时，记载担保范围，也是为了在转为正式抵押登记时，该内容能够予以转载。

不动产抵押分为一般抵押和最高额抵押，一般抵押的主债权数额是确定的，最高额抵押一般决算前具体担保数额无法确定。实践中，最高债权额是“本金最高额”还是“债权最高额”，是以登记为准还是以合同为准，都不明确。原来的登记簿中将最高债权数额与被担保主债权数额置于一栏，采取与一般抵押相同的处理方式，最高债权数额记载最高额抵押的主债权数额，同时记载担保范围。

但是，《担保制度解释》第15条规定，“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。

”据此，新登记簿将“最高债权数额”修改为“最高债权额”，并从一般抵押的被担保主债权数额栏目独立出来；在记载担保范围的基础上，最高债权额填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额，以与司法解释一致。

不动产抵押登记效力变化

不动产抵押登记后才发生法律效力，这一点是不变的。根据《担保制度解释》，其效力变化主要涉及部分抵押登记业务。

一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原来有的地方依据原担保法司法解释，以依法获准尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，不能及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。

二是明确了抵押预告登记的顺位保全和破产别除效力。办理抵押预告登记后，房屋所有权已经首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，抵押权自预告登记之日起设立。在破产程序中，抵押不动产属于破产财产的，抵押预告登记的权利人可以依法就抵押不动产优先受偿，但仅限于抵押不动产的价值范围而非抵押担保范围。

法律依据：

《中华人民***和国民法典》

第三百九十四条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三百九十六条　企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

第三百九十七条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第三百九十八条　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第三百九十九条　下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第四百条　设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

第四百零一条　抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百零二条　以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

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