优先权六个月改成十八个月
1、本次《建设工程司法解释(一)》与民法典相配套，做了修订。其中最受关注的是第四十一条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。(注：原相关规定为六个月)
2、优先受偿权期限延长，施工企业重大利好。建设工程价款优先受偿权作为保障建筑工人利益及时得到实现，维护建筑施工企业合法权益的一项重要制度，长期以来发挥了重要作用。
3、《民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
4、工程领域普遍存在拖欠工程款，也经常出现结算拖沓而导致结算期限延长的情形。原相关规定建设工程优先权行使期限为六个月，容易出现承包人因未及时起诉主张优先受偿权，因行权期限过期而丧失优先受偿权。之前出现过很多案例：施工单位起诉时超六个月，要求优先受偿权被法院驳回。
承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限已由原“6个月”变更为“18个月”，进一步放宽了承包人的行权时间，更加维护了建筑施工企业的合法权益，对建筑施工企业来说无疑是一项重大利好。
一、优先受偿权的行使方式是否仅为“协商折价”或“申请法院拍卖”？发函主张优先受偿权是否成立？
《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称新解释一）第三十五条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”。上述规定可以看出，现行法律确认的承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式为：
1、协商折价；
2、请求法院拍卖。而请求法院拍卖通常以诉讼或申请仲裁的方式要求发包人支付工程价款的同时一并请求行使建设工程价款优先受偿权。除上述两种常见方式外，是否存在其他行使优先受偿权的方式例如承包人向发包人发函确认优先受偿权在实践中存在争议，其背后体现不同法益之间的权衡。
一种观点认为，承包人在法定期限内向发包人发函主张优先受偿权应视为承包人已行使权利。例如最高院（2020）最高法民申5386号裁判文书认为，法律规定承包人可以通过协议折价或申请拍卖的方式主张优先受偿权，但并未限定承包人必须通过诉讼的方式主张。承包人以发函的方式向发包人主张工程价款优先受偿权并不违反法律规定。最高院（2021）最高法民申2026号裁判文书持同样观点。
另一种观点认为，《民法典》807条与新解释一第35条均坚持协议折价与拍卖，应排除适用其他行使方式。例如江苏省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第18条规定：“承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式。承包人通过发函形式主张建设工程价款优先受偿权的，不认可其行使的效力”。浙江高院《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》认可承包人在法院程序中实现优先受偿权但不包括承包人自行发函行使权利。上述规定背后的意旨在于优先受偿权的行使与否对抵押权人等众多利害关系人的权益影响巨大，承包人以发函形式行使权利后仍需诉讼或仲裁，将导致权利行使期限过长，不利于法律关系尽快稳定。
笔者倾向于第一种观点，除法律没有限制性规定外，优先受偿权本身是权益保护型权利，为保障承包人工程款债权的实现应当对行使该权利的方式应从宽掌握。
二、优先受偿权行使期限起算点
新解释一第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。然而实践中由于工程存在未竣工未结算，合同提前解除，当事人对付款无约定或约定不明等诸多情形，如何确定“应当支付工程款之日”存在争议。笔者梳理不同情形下优先受偿权的起算点，具体如下：
（一）发承包双方对付款时间有明确约定，以最终确定的工程总价款的应付时间作为优先受偿权行使期限的起算点
对于约定的付款时间不应片面理解。因工程进度款、分期付款、过程结算款等阶段性付款的支付都是在施工过程中，合同尚未履行完毕。如果以阶段性付款之日作为工程价款优先受偿权的起算点，就会在工期较长的工程中出现工程还未竣工，阶段性付款的优先受偿权已经丧失的情况。故优先受偿权的付款时间应理解为最终确定的工程总价款的应付时间。例如最高院（2019）最高法民终1537号裁判文书认为，“发承包双方签订的《工程付款协议书》约定，发包人应于2018年2月12日支付工程款200万元，剩余欠款于2018年7月30日前付清。可见发包人应当给付工程款之日是2018年2月12日。”最终法院以该日期确认优先受偿权起算点。
另外应注意，如发承包双方恶意串通另行达成付款协议，则该协议不作为优先受偿权起算点，仍按原合同的付款认定优先受偿权起算时间。
（二）对付款时间无约定或约定不明，但办理了结算，应以结算确定之日作为优先受偿权起算点
实践中很多判例将“结算确定日”推定为“发包人应当给付建设工程之日”。最高院（2018）最高法民终620号、（2019）最高法民终889号、（2019）最高法民终277号等裁判文书均持该观点。
（三）付款时间无约定或约定不明且未办理结算，按照新解释一第二十七条“应付款时间”拟制规定，以工程交付之日（发包人实际投入使用）或起诉之日为优先受偿权起算点
例如最高院（2017）最高法民申239号、最高院（2019）最高法民终1365号裁判文书将发包人投入使用拟制为工程已实际交付并将该日期认定为“应付款时间”；（2019）最高法民申2995号、最高院（2019）最高法民终1335号裁判文书将承包人起诉之日作为优先受偿权起算点。
（四）如存在发包人拖延组织竣工验收或拖延办理结算等情形，此时不应适用新解释一第二十七条第（二）项“提交竣工结算文件之日”作为拟制“应付款时间”，仍以结算金额确定之日为起算点
例如最高院（2018）最高法民终620号中，，最高院在查明承包人自2015年提交竣工结算文件，2017年11月才起诉主张优先受偿权的情况下，认定结算金额自2017年9月方才确定。仍以结算金额确定的次日作为优先受偿权起算点。
（五）施工合同解除或提前终止且双方无结算，应以合同解除或终止之日为优先受偿权起算点
实践中如果因某些原因导致合同无法继续履行，如果承、发包人对工程的后续处理以及已完工程款的结算或支付达成“结算协议”或“付款协议”，则应当以协议中约定的“付款时间”为“应付之日”计算优先受偿权的起算点；如果承、发包人仅仅达成解除或终止合同协议，而未对工程款支付达成协议，则应当以合同“解除终止之日”为“应付之日”作为优先受偿权的起算点。
三、优先受偿权行使期限由六个月改为十八个月，如何理解适用？
新解释一将优先受偿权行使期限由六个月改为十八个月，此时优先受偿权的行使存在如下问题：1、优先受偿权在新解释一2021年1月1日施行前行使期限已满6个月但不满18个月的，此时权利期限是否已届满？2、优先受偿权在新解释一2021年1月1日施行前行使期限未满6个月，2021年1月1日后是按6个月计算还是按18个月计算？
对于第1个问题，根据2020年12月29日颁布的《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力规定》）第1条第2款可知，因纠纷系新法施行前的法律事实引起，且承包人可行使优先受偿权这一法律事实未持续至新法施行，故优先受偿权应适用旧规定的6个月的行使期限，此时承包人优先受偿权期限已届满。
对于第2个问题，根据《时间效力规定》第1条第3款，新法施行前承包人可行使优先受偿权这一法律事实持续至新法施行后，故适用新解释一规定的18个月的行使期限，而非6个月。
四、无效合同承包人仍可行使优先受偿权，但前提为工程质量合格
虽然实践中仍存一定争议，但主流观点认为：建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益因为在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当付给工人的工资和其他劳务费用。在无效建筑工程合同中，上述有关费用也已实际支出，应当由发包人予以支付。即便合同无效，认定承包人就该笔费用享有优先受偿权，依然有利于促进劳动者利益的保护，符合建设工程优先权制度的立法目的。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条规定:“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定承包人的工程价款优先受偿权与建设工程质量是否合格相关，不与合同效力直接相关。（最高院民一庭《民事审判实务问答》法律出版社，2021年7月第一版），审判实践例如最高院（2019）最高法民终340号裁判文书采纳该观点。
法律依据：
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》
第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第四十二条发包人与承包 人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。