物业管理实务的主要环节是什么

物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。第一阶段，物业管理的策划阶段这一阶段的工作包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业等3个基本环节。（1）物业管理的前期介入所谓物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。前期介入并不是整个物业管理企业的介入，而只要物业管理企业的主要技术人员参与即可，或者邀请社会上的物业管理专家参加，倾听他们的意见。（2）制定物业管理方案在前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案。由于此时物业管理企业还有没到位，物业管理方案的制定由房地产开发企业完成。房地产开发企业可聘请物业管理企业为其代做物业管理方案。作为物业管理企业，如果有能力提供这种服务，无疑会增加接受物业管理委托的机会。物业管理方案包括以下主要内容：物业类型和功能；确定服务标准；财务收支预算。（3）选聘物业管理企业在物业管理方案制定并经审批之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘。在开发项目全面竣工交付使用之前，首次选聘物业管理企业的工作由房地产开发建设单位进行。上述三个环节均由房地产开发建设单位来进行操作的，这三个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，房地产开发建设单位对此应给予足够的重视。第二阶段，物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训; 规章制度的制定; 物业租售的介入等四个基本环节。（1）物业管理企业内部机构的设置和拟定人员编制受聘的物业管理企业要依据受委托管理的物业的规模及特点组建管理机构、设置工作岗位。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源达到优化高效的配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度地减少冗员。具体员工数还需视实际需要而确定。（2）物业管理人员的选聘和培训选聘的人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘的人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训时间应选在开展工作前3~6个月为最佳。培训的重点是各部门的负责人及骨干; 培训的目的以胜任所担负的工作为主。须特别注意的是：电梯、锅炉、配电、空调等特殊工种要取得政府主管部门岗位的资格认定方可上岗。（3）规章制度的制定规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令、文件和示范文本，结合本物业的实际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。这是物业管理规范化、法制化的前提，也是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。（4）物业租售的代理物业的租售在其建设阶段就已开始。房地产开发建设单位除自行进行的市场营销与租赁外，通常委托给经纪代理机构进行。特别是物业管理企业开始实施物业管理后剩余物业的销售与租赁。物业管理企业在具备相应的资质后，可介入物业的租售工作。第三阶段，物业管理的启动阶段物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。（1）物业的接管验收物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是在政府有关部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理就应全面启动。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之际；或发生在原有物业改聘物业管理企业，在新老物业管理企业之间。在这两种情况下，原有物业接管验收的完成也都标志着新的物业管理工作的全面开始。 (2)用户入住用户入住是指住宅小区的业主入住，或商业楼宇中业主和非业主使用人的迁入。这是物业管理企业与服务对象的首次接触。用户入住时，首先要签订《前期物业管理服务协议》，为了能有一个良好的开端。物业管理企业需要做好下列工作：通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；配合用户搬迁主要做好清洁卫生、协助用户搬迁；做好用户搬迁阶段的安全工作；；加强对用户装修的管理。（3）产权备案和档案资料的建立首先做好产权备案工作。房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政部门的行业管理。产权备案是物业管理中十分重要的一个环节，根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。物业管理就是使产权人的权利得保障。并承担所应尽的义务。物业中的公***设施和房屋公***部位，是多个产权人***有的财产，其维修养护费用应由***有人按产权份额比例分担。为准确界定每个产权人拥有产权的范围和比例，维护其合法权益，建立产权备案是实施物业管理必须做而且要做好的一项工作。其次做好档案资料的建立工作。档案资料包括业主或非业主使用人的资料和物业的资料。业主或非业主使用人入住后，应及时建立他们的档案资料，例如业主的姓名、家庭人员情况、工作单位、平时联系的电话或地址、收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。物业档案资料是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理对工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的资料之一。档案资料的建立主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节。要尽可能完整地归集从规划设计到工程竣工，从地下到楼顶。从主体到配套，从建筑物到环境的全部工程技术维修资料，尤其是隐蔽工程的技术资料。（4）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立当物业销售和用户入住达到一定比例时（如50％），应在政府房地产行政主管部门指导下适时召开首次业主大会，制定和通过业主公约，选举产生业主委员会。至此，物业管理工作就从全面启动转向日常运作。第四阶段，物业管理的日常运作阶段物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统的协调两个环节。（1）日常综合服务与管理日常综合服务与管理是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这是物业管理企业最经常、最持久、最基本的工作内容，也是其管理水平的集中体现。　　（2）系统的协调物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系协调；系统外部环境就是与相关部门关系的协调。物业管理企业要想做好物业管理工作，就要建立良好的内、外部环境条件，内部环境条件是基础，外部环境条件是保障。与此同时，政府还要加强物业管理的法制建设和宏观协调。否则，物业管理工作会碰到许多难以想象的困难。