新购商品房还没办证就被查封怎么办？

一、关键词:商品房、买卖、房屋产权证、执行异议

随着房地产市场的优胜劣汰，不少开发商负债累累，步履维艰，诉讼缠身，甚至资不抵债。为维护自身合法权益，不少债权人选择起诉要求开发商履行债务并申请执行。因此，实践中司法机关查封开发商所售商品房屡屡发生，但其中不少商品房已被售予消费者。那么，遇到这种情况应该怎么办呢?

二、懂法重点:

1、规范签约防患未然购买商品房时，应当尽量选择资信情况良好经营规范的开发商，并与开发商签订正式、规范的商品房预售或销售合同。首先，在合同的形式上，应当采取书面形式。其次，在合同内容上应当约定地尽量详细。在先签订预约再签订正式合同的场合，应当努力督促尽早正式签约。如果未能签订正式书面合同，一旦发生争议或者房屋被法院强制执行，则权利将难以得到保障。

2、谨慎履约规避风险合同签订后，应积极促进合同的履行，按合同约定及时支付房款，并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中，应当谨慎按合同履行，注意:第一，付款应直接打入开发商账户;第二，留存交纳房款的资金往来凭证;第三，一旦发现开发商有陷入经营困难的苗头，抢占先机，第一时间诉讼维权。

3、“四条腿”与“三条腿《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，满足以下四个条件 (即“四条腿”) ，可以排除对查封房屋的执行:第一，查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，查封前合法占用该房屋;第三，已支付全部价款或按合同约定支付部分价款并将剩余价款按要求交付执行;第三，非因买受人原因未办理过户登记。第29条规定，满足一下三个条件(即“三条腿”)，可以排除对查封房屋的执行:第一，查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋;第三，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。

4、及时止损诚信诉讼案外人执行异议之诉是法律赋予购房人的法律救济途径，前述“三条腿”和“四条腿”更是法律基于维护人民群众基本生存权等价值，突破债权平等原则，对购房人物权期待权给予优先保护。只要符合前述条件，购房人即可通过诉讼的方式维护自己的权利。