电梯使用管理者按照"谁所有谁负责，谁***有

对于所有权而言，在购房合同没有明确约定全体业主的***有权人的情况下，不应存在全体业主***有权的概念。全体业主做为***有权人是需要房屋买卖人在交易时明确权力和义务，并征得全体业主的同意；购房合同中没有明确的全体业主做为***有权人拥有所有权，而附属设施本身具备所有权属界定和转移特点的，是不能强行以房屋的***有设施将所有权强加给业主，电梯所有权是建设单位，电梯的使用权则是建设单位对业主的服务性承诺，售房时也没有明确将电梯的所有权向业主转移，电梯的使用、维修，更换的费用也没有明确由业主承担，按照国家电梯安全相关管理规定，相关费用应由建设单位承担。把电梯做为房屋***有设施将所有权向全体业主转移，即没有法理依据，也没有合同依据，全体业主也不具备质量监督部门要求的使用单位的主体资格。

但公摊面积在售房合同上是有明确的，严格地讲，电梯井和门前的公摊面积是业主***有的，包括楼梯、大厅面积等，公摊面积购房合同上有相关条款规定。

整体建筑的***有设施是指与房屋业主的私有权不可分割的所有权，并进而明确管理权的设施。如楼顶、外檐等，业主具备产权的内容所有权证书上已有明确，即根据商品房购置合同明确的房屋的建筑面积和公摊面积。小区其它可以单独界定所有权的设施并不能理解为小区业主的***同财产，而是建设单位对业主的服务性承诺，享受相应的权益，所有权仍为建设单位。

对于房屋***有的设施的明确界定，急需法律解释，这正是目前物业管理纠纷不断，以及各地执行和理解政策不同的根源。从法律关系上讲，电梯做为特种安全设备，生产厂家应向建设单位提供保修和终身维修的服务，而建设单位需对业主承诺并明确电梯的使用权限和服务的提供方式，厂家的售后网点或委托第三方单位对电梯进行无偿或有偿的维保服务，这样无论从配件的提供，技术和安全的保证，还是从成本的降低，权责的统一等方面，才能从根本上解决目前高层建筑电梯关于所有权和使用权不清的法律关系。

***有产权的界定不能是随意的，例如配电室，如果按目前的权属关系属于全体业主，那么就是电力部门租用了业主的房屋，供电又是有偿的，就涉及到了房租是否收取的问题。如果将供电室建设成本计入对业主的服务成本，而使用权是建设单位为满足对业主用电的服务性承诺，而免费向电力部门提供的，法律关系就明确了。对于电梯而言，业主购房时关心的并不是电梯归谁所有或者是购买电梯，而是以现有在房价核算是否提供电梯的服务，也没有获得电梯所有权的需求，而只是要求使用权，按现行的公摊面积界定原则，电梯井为业主***有，电梯在购房合同中既没有规定卖给了业主，又没有界定业主所有权的承担比例，购房合同的理解就变成了商品房的建设单位使用了业主所有的建筑面积，而向业主提供其承诺的电梯服务，同样涉及租金问题，这些问题在法律的实践中都会导致无法解决的矛盾。