（高分）求助房产法律咨询，答的好追加分

二手房作为转让的标的，必须是已领有《房地产权证》的依法可以转让的房地产权。

对二手房转让双方的主体资格要求有哪些？

二手房转让双方称为转让方和受让方，一般来说，对受让方没有特殊限制，受让方可以是中华人民***和国境内外的自然人、法人及其他组织；但对转让方就有特定的限制，即该转让房必须是《房地产权证》上记载的房地产权人，该房地产权人可以是中华人民***和国境内外的自然人、法人及其他组织；若该产权人是自然人，则该人必须具有完全民事行为能力。

对已设置他项权的二手房转让有什么规定？

已设置抵押权的二手房转让，需征得抵押权人的书面同意，或转让人先清偿贷款，或转让双方与抵押权人协商在办理房地产转让的同时办理转按手续；已设置租凭权的二手房转让，转让方需在房地产转让前3个月书面通知承租人，并房地产转让成功后需遵循“买卖不破租凭”的原则。

二手房转让需否订立书面合同？

二手房转让需订立书面合同，而且转让的方式不同，订立的书面合同亦不同。二手房买卖，买卖双方需订立《房地产买卖合同》；二手房交换，交换双方需订立《房地产交换合同》；二手房赠与，当事人须订立《房地产赠与公证书》及《接受房地产赠与公证书》。

签定二手房买卖合同时，买卖双方必须注意哪些事项？

1、 合同主体要明确。买卖合同谁买谁卖则谁签，不能假手他人，买方尤其要核实房主身份的真实性。

2、 买卖标得要清晰。买卖哪一间房屋，交易全部还是部分产权必须在合同中明确。

3、 房款支付有计划。交易房款是分期支付还是一次性支付、支付的具体时间、方式如何。

4、 房产交付日期。双方约定好房产交付使用的日期。

5、 产权转移齐负责。房屋的买卖不单体现在房款及房产的互相交付，更重要的是办理产权的过户，让买方取得产权的依据-----《房地产证权》，约定办理产权转移的具体日子很是关键。

6、 转移税费商议好。办理产权转移，管理部门会按规定收取有关税、费，买卖双方必须在合同中约定税、费由谁交付，免于过户时互相推诿，延误过户。

7、 房屋费用交接好。定好附属于房屋的水、电、物业管理、电视天线等费用的交接日期，清晰划分上述费用的承担责任。

8、 违约责任要对等。理论上说，买卖双方都存在违约的可能，为避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时明确写清双方的责任和权利，违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

9、 未尽事宜要补充。买卖双方在签订合同时遇到合同条款不明确，或使用示范合同文本签约，文本内容不能完全满足双方需要，则双方必须要注意对未尽事宜在合同后面附加条款说明，或另行补充协议说明，减少后续阶段因意思含混造成的不便与麻烦。

如何得知拟买卖的房屋有否产权限制？

要想签约事先得知所买卖的房屋有否权限制，买方可要求卖方到位于顺德区行政大楼西座首层的档案馆房地产档案室对外服务窗口查询房地产的产权限制状况，并出具相关证明；又或双方为简化手续，可忽略上述环节，而尽快到管理部门申办房屋过户手续，若管理部门受理申请，则说明该房地产当前没有产权限制。