购房者权益与银行抵押权发生冲突时如何处理

案例分析 http://www.szac.org/news_details.asp?newsid=510 如果说《担保法》的施行，让开发商难以再隐瞒其真实情况、将已经设立抵押的房屋预售给购房者，那么类似于本案的交易风险则无疑再次提醒购房者，虽然法律对有关购房者的权利给予了充分的保护，但购房者还需要对自己的权利倍加关注，才能够充分地防范房地产交易风险。因此，购房者在与房地产开发商签订购房合同的过程中，应当认清如下的内容。 1．正确认识抵押权，防范购房风险 由于购房者与房地产开发商签订商品房预售合同时，房屋尚在建造中，购房者的权利因没有产权证等相关权利凭证予以保障，而购房者又可能因为忽视商品房预售登记的效力和重要性，不主动要求办理预售登记，或者完全信任房地产开发商，由房地产开发商代为办理预售登记，所以在这一环节中经常会出现房地产开发商恶意违约，诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”的情形。由于购房者不知道在自己签订购房合同之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同，也不知道自己所预购的房屋是否已成为房地产开发商抵押给他人的抵押物，故当他人要实现抵押权时，或者房地产开发商与别的预购者履行合同时，预购房屋的购房者将不能实现自己的购房目的，甚至会由于房地产开发商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”的悲惨情景。虽然我国《担保法》第49条规定，抵押人转让抵押物的行为如未通知抵押权人或者未告知受让人，则合同无效。这一规定无疑能够对房地产开发商的行为有所制约，当发生这样的情况时，购房者可以依法要求确认商品房预售合同无效，并要求房地产开发商返还房款、承担相应的民事责任。但这样的规定，有时候并不能真正保护不知道房屋抵押情况的购房者的合法权益，也不能够真正保证抵押权人权利的顺利实现。因为对于抵押权人而言，重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务履行，并非想获得抵押物本身，其要求主张预售合同无效对其本身并无益处。对于购房者而言，由于房价上涨等因素，其有时也并不愿意轻易主张合同无效，甚至有的购房者已经对房屋进行了装修并入住数年，返还房屋及返还房款的结果，可能对其将造成更大的损失。 据此，最高人民法院于2000年12月8日颁布了《关于适用＜中华人民***和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》），使得这一问题的处理方式更加灵活，更加有利于各方当事人之间权利的平衡。该《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款规定表明，在房地产开发商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的，抵押权人可不主张预售合同无效，预售合同不影响抵押权人实现其抵押权，不论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中，抵押权人都可以行使抵押权，以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言，也不必一定主张预售合同无效，可以在取得房屋所有权的时候，代替房地产开发商清偿所负的债务，以消灭房屋之上的抵押权。当然，购房者可以直接将房款支付给抵押权人，如果其已经向房地产开发商支付了房款，可以就自己向抵押权人清偿房地产开发商的债务而向房地产开发商追偿。虽然这样做存在一定的风险，但对于上涨的房屋而言，亦可以尽量降低损失。 综上不难看出，在我国现行法律规定中，抵押权是具有优先性的权利，与预购房屋者的权利相比，抵押权是物权，比购房者享有的债权更为优先。当抵押权与商品房预售发生冲突时，预购房屋的购房者将承担较大的交易风险。因此，建议购房者在与房地产开发商签订购房合同之前，应对开发商承建的房屋进行调查，调查的内容可以集中在房屋的土地使用权是否抵押给第三人、房屋的所有权是否抵押给第三人，上述问题均会影响到购房者将来办理房屋产权证能否顺利取得的问题。 2．依法行使权利，制裁违法行为 在本案中，购房者购买的房屋已被开发商设定抵押权，这将会始终成为本案原告李天明实现其房屋完整权利的隐患。如果抵押权人享有的债权到期后可以实现，则房屋上的抵押权可以自然消灭，原告李天明与被告上海华普地产公司若就剩余房款履行完毕后即可办理相应的房屋产权。但如果抵押权人通过其他途径不能实现其债权时，法律将允许抵押权人通过处分该房屋并以该房屋的折价款抵偿自己债权的方法实现债权，届时原告李天明或者选择失去该房屋，或者向被告上海华普地产公司主张违约责任；或者为了得到房屋而依照前述《担保法解释》的规定向抵押权人支付房款，然后再向上海华普地产公司追偿。 由此可见，不论法律规定如何完善，市场交易的风险仍然无处不在，而要很好地避免类似本案的交易风险，最重要的仍是购房者重视自己的权利，注意交易风险的防范。故建议购房者在购房前应当全面了解房屋的情况，谨慎作出交易决定。签订预售合同之后，购房者应当积极主动地要求开发商将预售合同申请登记，并时时刻刻监督、提醒开发商尽快申请预售登记，以便对抗可能在预售合同签订之后产生的其他权利，从而保障自己的合法权利。若发生风险后，购房者也要积极迅速地寻求合法途径主张权利，尽量将损失减小到最小限度。 就本案出现的问题，最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房交易中如何适用惩罚性赔偿的问题作出了明确规定。该司法解释规定了适用惩罚性赔偿的五种情况，包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事买；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，从而导致合同无效或者被撤销、解除的。以上几种情况，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样做的意义，在于能够有效地制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。因此，如果发生了上述情形时，购房者应当积极地依法维护自己的权利。