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物业公司无权直接起诉欠物业费和供暖费业主。

本报讯　昨天上午，世纪城物业管理有限公司起诉杨某等4名业主拖欠物业费、供暖费纠纷案，在海淀法院复兴法庭开庭审理。此前欠费业主在此类案件中被屡诉屡败的物业费纠纷案，由于业主方律师提出《物业管理条例》第67条规定，此案陷入僵局。根据此规定，不经业委会点头，物业公司无权直接起诉欠费业主。

昨天，包括被告在内的多位世纪城业主一早就赶到复兴法庭旁听此案，以至于提前定好的小法庭因为坐不下旁听业主，不得不又加了多把椅子。听说现场有记者采访，业主们立刻围上来“诉苦”，说他们是因为不满意物业公司的服务才拒交物业费和供暖费。

世纪城物业公司在起诉书中称，4名被告业主分别在2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前，这4名业主分别拖欠了物业公司的物业费、供暖费和车位费8000到3万余元。物业公司请求法院判令被告业主交纳拖欠的费用。

而被告答辩一开始，担任此案业主方代理人的北京忆通律师事务所律师李劲松就抛出了一枚“重型炮弹”。他说：《物业管理条例》第67条明确规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其限期交纳，“逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。按照这一规定，对于欠费业主应该先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

李劲松律师称，过去法院在审理物业费纠纷案件中，业委会点头才能起诉欠费业主这一前置条件一直被忽略，所以业主在欠费案中被屡诉屡败。他们受理世纪城业主欠费案后，经过认真研究《物业管理条例》，发现了第67条中的这一前置条件。李律师说，由于此发现对于业主依靠法律武器维权意义重大，所以他们当庭申请改简易程序为普通程序审理此案，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭。

由于业主方律师坚持按照《物业管理条例》第67条此案没有履行业委会催缴程序不应进入实体审理，开庭40多分钟后，法官宣布休庭。