请问一下万典律师，借名买房之间的债权关系能否对抗善意第三人呢？
虽然我国《物权法》规定国家对于不动产实行统一登记制度，但是实践中产生的各类房产借名登记案件使得不动产物权统一登记制度未能得到很好的执行和落实。借名买房是当前社会经济发展下的产物，审判实践中之所以存在不同的处理方式，是因为借名买房包含复杂的法律关系，涉及多方主体，不仅仅是借名人与出名人之间的借名买房、登记关系，而且包括出名人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系，在出名人违反约定处分房屋时还可能涉及到第三人。对借名买房权属问题的研究不仅具有重要的实践意义，而且具有深刻的理论意义，不仅可以明确各方的权利义务，从而起到定纷止争的作用，使得当事人的合法权益得到更有效的保护，而且对于维护不动产登记秩序、统一裁判标准具有指引意义。
法律往往滞后于社会发展，很多问题在成文法律中并未有具体规定，法律空白时常呈现，本文涉及的借名买房情形便是如此。本文分析了借名买房现象出现的原因及存在的风险，从债权属性和物权属性抗争的角度阐释当今“物权说”与“债权说”在该问题上的分歧，并结合当前的司法实践处理现状，从国家政策、举证责任、裁判统一、社会效果等方面分析了其中存在的问题，最终指出借名买房的权属认定需要考虑的相关因素，为解决因借名买房而引出的各类纠纷以及维护交易安全与交易秩序提供了很好的建议与参考。
一、借名买房的原因及风险
房产借名登记并非是当前的社会背景下新出现的问题，这一行为在我国实践中由来已久，也并非是某个地区所特有的现象，是一个较为长期、普遍性的问题。借名买方行为发生的原因多种多样，主要如下：
（一）规避法律、政策
1、规避房屋限购令政策
房地产业关乎国计民生，也是拉动我国经济增长的强大动力。但是，近年来房地产市场存在过度投资的问题，并且还存在大量的投机行为，房价不断攀升，房地产市场出现种种畸形发展的乱象。对此，国家对房地产行业加大了宏观调控力度，如房屋限购令政策，以抑制房价过快增长。在这一背景下一些购房者为了规避房屋限购政策，借用他人的名义来购买房屋，从而在实践中产生了大量的房产借名登记案件。2010年开始，为遏制房价过快上涨，全国多个地区出台了限购令，以限制一部分家庭购买过多房屋或者投机商炒房，以维护房价平稳。这也直接导致了部分投机商以及想购买多套住房的家庭选择了铤而走险，以他人名义购买房屋并进行登记。
2、规避限贷令以及其他贷款障碍
限贷令主要约束对象是无法提供纳税证明以及社保缴纳证明的非本地居民、购买第三套及以上住房的家庭。这些群体为了购买房屋，往往只能选择利用他人名义购买房屋并贷款。除此之外，各大银行在办理住房贷款时，都有相应的限制性条件，例如对贷款人的年龄、稳定的收入等。一些有购房意愿却不具有贷款资格的人，只能用他人的名义贷款并买房。另外，城镇在职职工一般都有住房公积金，在购房时如果使用公积金贷款能够享受到一定优惠，部分没有住房公积金的人，为了能够优惠贷款，遂与有住房公积金贷款资格的亲友或其他人商定，用他们的名义办理贷款购买房屋，但由借名人实际偿还每月的贷款。
3、简便手续、减少税费
房产税改革是近年来两会的议案，房产税被认为是替代限购令的一项政策。值得关注的是，2015年3月1日，《不动产统一登记暂行条例》开始施行，以规范不动产登记行为、维护不动产交易安全，从而更有力、更切实地保护不动产所有权人的各项合法权益。部分人认为不动产统一登记为房产税的开征提供了依据，是即将开征房产税的一个信号。因而部分人为了规避将来可能实行的有关房产税征收的法律法规，减少自己购买房屋的税收负担，从而与他人签订房产借名登记合同，来达到避税的效果。与房产税情况相似，遗产税也被列入我国税制改革的议程。部分人出于规避遗产税、简化登记程序的考虑，直接将自己出资购买的房屋登记在子女或其他将来的继承人名下。
（二）争享特定购房优惠
近年来，我国的房价飞速上涨，部分需要购买房屋的中低收入者无力负担，国家为了保障这部分人群的居住条件，而为这些弱势群体提供的带有保障性质的住房。相对于普通商品房，保障性住房有着相当优惠的价格，正因为如此，为了使保障性住房能真正提供给最为需要的人群，政府会设定相应的申购条件，例如家庭经济条件、住房状况，从而排除了一部分无需政府提供保障性住房的人群。然而，这部分不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，从而享受优惠购房的待遇。借名人往往与出名人约定，利用出名人的名义申请购房指标并登记在出名人名下，借名人实际居住、使用、支付房款，待限制性事项消除、时机成熟之后，出名人协助借名人办理房屋过户手续。
（三）隐藏真实的财产信息
隐藏合法的财产信息，可能存在以下原因：一些明星等公众人物，为了维护自己的生活安宁，不愿把自己的住房信息暴露于公众视野，遂用他人的名义购房并进行登记；部分人为了避免将来可能的强制执行，将自己名下的财产包括房屋都登记在他人名下。即使将来因为无法偿还到期债务，而被法院强制执行，其名下也无可供执行的财产；也有一些人为了隐藏非法收入，用他人名义买房进行财产转移；还有一些人出于对灰色收入的隐藏目的，将介于合法收入以及非法收入之间的收入通过购买房屋登记在他人名下，从而达到掩盖的目的。
（四）其他原因
房产借名登记是借名人、出名人双方意思自治的结果，这也决定了这一行为的原因取决于当事人的主观意愿，因而多种多样，上述列举可能难以穷尽，例如，在实践中，部分人只是单纯基于避免他人非议、因财富过多可能招致祸患而选择隐藏真实的财产信息。也有纯粹出于亲情、友情的原因，例如一些单位内部有出售给员工的优惠住房，某些员工可能无实际需要就以自己的名义购买，实际由其亲友支付房款并居住，还有的是为了转移财产或者逃避债务等非法目的。
借名购房行为在我国现行法律中并未被明确规定，但无论对于名义购房人还是实际购房人来说，该行为都存在相当的风险：
1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。并且在日常生活中，往往由于名义产权人与出资人之间往往关系密切，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人往往无法证明购房款系由自己支出，要求名义产权人返还购房款也相对困难。
2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买方的事实，要求确认该房产为夫妻***同财产。
4、房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
二、借名买房的债权属性与物权属性之抗争
对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。
一种观点为“物权说”。该观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房记所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。
另一种观点为“债权说”。该观点认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
还有一种观点是在基本认同“物权说”结论的基础上，对“物权说”的论证过程提出了不同看法。该观点认为，当事人之间通过借名的方式购买房屋，其本质是当事人之间通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式，当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示，其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效，故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力，至于被隐藏的行为实为借名人买房，其是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。
三、司法实践的处理现状与问题分析
（一）司法实践对于借名买房权属认定的处理现状
近年来，房产借名登记案件有日益增多之趋势，在审判实践中，由于缺乏明确的法律指引，法院在认定事实以及适用法律的过程中遇到许多棘手的问题。不仅如此，不同地方法院针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。
有的法院认为，根据《中华人民***和国物权法》（以下简称物权法）第十七条和第三十三条的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示的所有权人为谁并不代表真正的权利所有人即为此人。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人。故这类判决通常确认实际出资人也就是借名人为实际所有人，出名人即登记所有权人协助借名人办理房屋所有权过户手续。
还有的法院认为，综合购房款支付的证据以及房屋实际使用情况的事实，可认定原、被告双方存在借名购买房屋的事实，实际出
资人也就是借名人可以要求出名人协助将该房屋所有权转移登记至其名下。但在借名购房关系中，作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。
（二）司法实践处理中存在的问题
1、类型界定、裁判依据不同
从以上房产借名登记案件中可以看出，不同法院对相同性质的案件类型界定不同，有的归为所有权确认纠纷，有的归为房屋买卖合同纠纷，也有的归为返还原物纠纷。在判决依据及理由上，通常区分不同类型的合同。对于借名购买并登记普通性质住房的，大多数法院认可其效力，借名人为房屋所有权人，出名人配合借名人办理房屋过户手续，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照合同约定履行；主要依据是《合同法》第60条、107条、《物权法》第7、17、19、33条。但是，也有少部分法院并不认可双方当事人间的房产借名登记合同，认为出名人是房屋的当然所有人，主要依据是《物权法》第17条。对于借名购买并登记保障性住房的，不同法院存在较大分歧。一些法院判决房产借名登记合同无效，具体理由也存在差异：有的认为以合法形式掩盖非法目的的；有认为损害社会公***利益的；有的认为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；也有少数法院认为法律、行政法规强制性规定的，依据为《合同法》52条的条款。另外一些法院认为房产借名登记合同有效，理由是合同是双方当事人真实的意思表示，而且《经济适用住房管理办法》在性质上属于部门规章，并非法律、行政法规的强制性规定，主要依据是《民法通则》第55、57及《合同法》第124、186、192条。
2、借名登记合同效力认定不一
对于借名购买并登记普通性质的住房，若不违反任何法律法规以及政策，若有充分证据证明存在借名登记关系，法院一般认可其效力；但若借名购买普通性质住房违反国家或地方政策，例如部分城市的限购令、限贷令，法院判决存在较大分歧，有认为当然无效的，也有认为并不违反强制性规定因而承认此类合同效力的。对于借名购买并登记保障性质住房的，各地法院的判决也有较大差异。部分
法院认定此类合同无效，理由大致有合同法第五十二条第（二）、（三）、（四）项规定的几种情形。另一部分法院认为此类合同有效，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，而且并不违反强制性的规定，对公***利益也未造成损害。可见，不同法院在认定借名购买政策性住房合同的效力上，有着较大的分歧。
3、对借名登记房屋的归属存在不同认识
我国《物权法》并未接受物权行为理论，也不承认物权行为的无因性。因此，物权行为的效力受到作为原因的债权行为效力的影响，债权行为会影响物权变动的效力。原因行为的无效或撤销，会导致物权变动本身受到影响；只有当债权行为有效，据此而发生的物权变动才具有效力。在审判实践中，不同法院判定借名登记房屋的归属，取决于房产借名登记合同是否有效。若合同有效，那么按照合同的约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，为房屋的所有人。若合同无效，那么双方之间不存在借名登记关系，且借名人无充分理由证明不动产登记簿确有错误，按照不动产登记，出名人为房屋所有人，至于借名人所出购房款，可与出名人另行处理。所以对房产借名登记合同效力的认定不同，也导致了对房屋归属存在不同的认识。
二、借名买房的权属认定
（一）借名买房协议的效力认定
借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析，不能一概而论。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公***利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。
1、一般情况下，借名买房合同有效
我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力；2、意思表示没有瑕疵；3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。
随着社会经济的快速发展，房价不断攀高，国家为了抑制房价，打击投机炒房行为，国务院从2009年到2013年出台了各种限购措施，如2010年的国十条与2011年的国八条房地产调控措施，都体现了国家对房地产市场的有效管理。在这种限购的情况下，许多炒房人就借用他人的名义再次买房。那么实际购买人与名义登记人签订的借名买房合同是否有效呢？有两种观点，一种观点认为，实际购买人的行为只是违反了国务院以及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反法律法规的效力性强制规定，故二者签订的借名买房合同是有效的；另一种观点认为，在限购令下实际购买人已经丧失再次购买房屋的资格，实际购买人借用他人的名义购房，损害了社会公***利益，扰乱了房地产市场交易秩序，使得真正需要购房的人无法满足购房需求，故二者签订的借名买房合同是无效的。笔者赞成第一种观点，认为违反限购令达成的借名买房合同效力不受影响，应该得到法律的承认。因为，国家实施限购令是为了减小市场需求，改变房地产市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理引导投资，避免通货膨胀，促进房地产市场健康发展，在一定程度上能够实现社会的公平正义，有效解决社会民生问题；实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资方式出了问题，不符合国家的管理规定，没有损害国家及他人利益，而且，为了维护房地产市场交易秩序，保护国家的经济安全，也不能直接认定借名买房合同无效。
另外，一些实际购买人想要投资房地产，但又觉得国家的购房税收偏高，于是借他人之名购买房屋，以便获得更多的税收优惠。在这种情况下，实际购买人与名义登记人之间的借名买房合同属于采取一定手段合理规避国家税收规定，没有违反法律法规，没有损害社会公益，更没有破坏社会公***秩序，双方按照规定补缴税费后，应认定为有效。
2、严重规避法律、政策的借名买房合同无效
实践中，双方当事人为了非法目的，恶意规避法律，破坏国家房地产政策的借名买房合同应属于无效的情形，情节严重的构成刑事犯罪。如实际购买人为将自己的贪污所得、受贿所得等非法收入转变为合法收入，与他人签订借名买房合同，把自己用灰色收入购买的房屋登记在他人名下，出名人明知其购房款为犯罪所得而帮助借名人隐瞒的，这种行为已经远远超出了民事范畴，不能用借名买房合同是否有效解决问题。两者的行为都触犯了我国刑法，其中实际购买人构成相关的上游犯罪，出名人构成洗钱罪，应没收所购房产。
此外，借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效，原因在于其严重不利于国家保障性住房政策的实施。根据相关法律规定，合同被认定为无效后，双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效，且当然无效。无效合同是违反法律法规强制性规定、损害社会公***利益的合同，无需当事人主张，法院在审理过程中发现合同存在无效的情形就可以认定。法院在审理借名买房纠纷中，发现借名买房合同违反国家经济适用房规定的，即使当事人没有主张该合同无效，依然可以直接认定借名买房合同无效。借名买房合同无效后，法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人，若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的，名义登记人需要承担损害赔偿责任，而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利，用以弥补自己的购房损失；若名义登记人不愿意获得涉诉房屋产权或者存在严重过错的，所购房屋需要返还开发商或者房屋出卖人，开发商或出卖人需要返还价款及利息，之后，开发商或出卖人可以再次将涉诉房屋出售给符合资格的对象，并且不会对开发商或出卖人的交易安全产生威胁，有利于实现经济适用房的合理分配。
（二）借名买房权属认定的考虑因素
1、合法情况下的房屋权属认定
合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提，因此，在没有善意第三人参与的情况下，实际购房可以根据物权法第33条的规定，请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情况。
（1）不涉及第三方利益的情况
从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。
从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。
司法实践中，应当从以下四个方面几项认定，来确定真正权利人。
①涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管。
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。
②涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。
依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。
③涉诉房屋由谁长期支配使用。
相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据，证明了相关房屋一直由其居住，并进行了装修，而借名方对此不能作合理解释，可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。
④房屋出卖方的证明。
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。
出资方如能在以上四个方面提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不涉及违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
（2）涉及第三方利益的情况
当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。
2、非法情况下的房屋权属认定
如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，就应当认定其行为无效。规避法律的行为从外部表现看没有违反法律，当规避了法律的强制性规定。规避法律的行为本身虽缺乏合法性的基础，但并不能当然否认其效力，而应对其行为的目的、内容以及后果综合分析，作出判断。如果行为在目的、内容、后果上是违法的，就认定其行为违法。