我购房合同是104个平方,而房产证确实98个平方,我该怎么办呢

长期以来，开发商销售商品房面积缩水的现象十分普遍，买受人反应强烈。2006年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此作出专条规定。　一、《解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”也就是说，因面积误差诉至法院的，合同有约定的按约定处理；合同没有约定的，以面积误差比绝对值3%为法定界线，决定是否解除合同及承担不同责任。

二、面积测定。

商品房面积一般以《房地产权证》记载的面积作为确认凭证。但在商品房买卖实务中，因种种原因导致业主迟迟拿不到房产证的现象时有发生。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。”可以看出，测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据，因此商品房买卖合同双方也可以约定以测绘成果表作为确定所交付商品房面积的依据。购房人在交楼时间前后收到测绘成果表时，就可以知道面积误差有多大，以维护自己的合法权益。

三、面积误差情形。

商品房面积误差主要有四种情形：（1）约定按套内建筑面积计价的，套内建筑面积与约定不符；（2）所购房屋的***摊面积差异；

（3）约定按建筑面积计价的，建筑面积不变而套内建筑面积发生误差或者建筑面积与套内建筑面积均发生误差；（4）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致建筑面积变化。前三种情形应适用最新《解释》，但第四种情形与单一的商品房面积误差有本质的区别，不适用《解释》规定的面积误差原则处理，买受人可以退房并要求开发商承担违约责任或与开发商另行签订补充协议。

故而，你可以凭借合同和房产证，要求开发商退款和赔偿，超过百分三双倍还返（4.06平方），百分三以下（2.94平方）全额退钱。如未果可以向当地房地产管理局及消协投诉、当地法院起诉。