法律知识面面观
前题.贷款还款、变更、终止
贷款需逐月偿还，贷款还款方式采取等额均还方式。借款人将还款额按月到就近的建行存入龙卡帐号，银行每月25日自动划拨。
借款人如提前还款，须提前一个月，书面通知贷款经办银行。借款人提前还款按照原期限利率和实际贷款期限计算利息。
借款人按照合同规定偿还全部贷款本息后，有关凭证返还借款人，贷款终止。
一.贷款前搞清六原则
如果你正打算贷款买房时，掌握以下贷款的六大原则是十分必要的：?
(1)对家庭现有经济实力作综合评估。
在购房借款时，你一定要对自己的经济实力有一个综合评估，主要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。
只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。
(2)对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎可靠的收入预期，要考虑的因素包括年龄、专业、学业、工作单位性质、行业前景以及宏观经济发展趋势等。年轻、学历高、专业前景好、单位效益发展前景好的，可以在购房时多申请一些贷款。人到中年，较富裕的家庭，在购房贷款时，最高不要超过房价的60％，一般的家庭，购房贷款最高不要超过房价的40％。个体经营者和规模较小的私营业主等应该对经营风险有合理预期，谨慎制订贷款和还款计划。
每个购房贷款家庭，还应考虑未来的大额支出，如结婚、生育；子女教育、健康；出国或购买大额消费品等。如果在购房贷款时，未考虑到未来的家庭支出，或虽考虑了，但超过预期较大时，将大大削弱你的还款能力。
(3)学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化，尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。一般来讲，月还款额不超过贷款人月收入的40%。
(4)尽可能用足公积金贷款。现在银行的存、贷款利率已连续下降多次，公积金的个人住房贷款和商业性个人住房贷款年利率5年以上相差不到1个百分点。目前的利差虽然不大，但是如果以个人住房贷款最长期限30年来计算，30年中银行的存、贷款利率不能保证一直不变，如果在这期间，银行的存、贷款利率上升了，那么公积金贷款和商业性贷款利差就会加大。因此，缴交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
(5)首期付款的宽松原则。
首付款越少越好。每个家庭购房前，首先要全面衡量一下家庭的经济实力，未来的支出，以及未来家庭经济实力增长的趋势，不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
(6)借款期限尽可能长。按照最近中国人民银行公布的个人住房贷款利率，5年(不含5年)以上贷款期限的利率是一样的，因此，借款期限尽可能达到最长期限30年
二.还贷方式面面观
当我们借款时，会选择不同的偿还方式，这些偿还方式当然要根据我们的还款能力来决定，这样就不会为了高额的还款而每天皱着眉头。
目前最常用的三种还贷方式
1、到期一次还本付息法
借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。
2、等额本息还款法
是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。
3、等额本金还款法
又称利随本清法、等本不等息还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式正被各银行逐渐采用。
几种新的还贷方式
发达国家地区已十分通行，目前国内只有少数银行(如建设银行)正在大中城市试点的是以下两种新计息还贷方式：
1、等比累进还款法
也称等比递增(减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择"等额本息还款法"，其每月还款额为1089．20元，10年后他总***需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择"等比累进还款法"。以5年为周期，第二个5年内的月付款比第一个5年上浮50％；那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右，第二个5年内，每月还款额在1358元左右，比905元上浮了50％。10年后他总***需支付约135780元。从计算中可见，选择"等比累进还款法"的付息要比选择"等额本息还款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要多支付一些利息。
2、等额累进还款法
也称等额递增(减)累进法，其与"等比累进还款法"类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的"固定比例"改为"固定额度"，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
上述两种还贷方式计算复杂。由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还较少被银行所采用。
购房时一定要根据自己的现状以及需求选择适合的还款方式，以达到提高生活质量的目的。年轻人可以考虑多一些的成长空间，而年长者则需要保守一些。
三.借款人如何偿还贷款
借款人从借款合同生效的次月起，每月按相等的额度偿还贷款利息。借款人可直接到贷款
银行还款，或者同贷款银行签订委托代扣协议书，由贷款银行按月从借款人龙卡中代扣。
四.精打细算购房贷款
您在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付行起的楼宇，再买你喜欢的楼宇，其要廖是审慎地计算您个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是您可随时支配的款项，对于自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高沿住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是您把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。
个人资产是您拥有的财富，包括：店铺、汽车、家具、收藏品；现金、外币、债券、股票；住宅、黄金、珠宝、公积金等。
个人负债是您应偿还的债务，包括：按揭还贷、汽车分期付款；短期借款等。
对于广大工薪层来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收的的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6%～10%。购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银秆个人商业性贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。
回答者：我是玉帝他老哥 - 童生 一级 12-6 12:30
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我是沈阳的.你要买什么地地产.华新的还是新州的.
回答者：lijunlee79 - 经理 四级 12-7 09:46
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以上我同意，但有一点注意，每个地方的政策一不样
三育人图书网
参考资料：
回答者：三育人 - 试用期 一级 12-7 10:13
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与银行家打交道不是不行，要看你的贷款是优性还是恶性的好！！！还要看你的资产组合，你要买的房产能为你带来现金留吗？
最后给你终告：如果你对财务知识不怎么了解，还和银行家贷款的话，你就有好戏看了！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
回答者：SUNLULU25 - 试用期 一级 12-7 13:20
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贷款需逐月偿还，贷款还款方式采取等额均还方式。借款人将还款额按月到就近的建行存入龙卡帐号，银行每月25日自动划拨。
借款人如提前还款，须提前一个月，书面通知贷款经办银行。借款人提前还款按照原期限利率和实际贷款期限计算利息。
借款人按照合同规定偿还全部贷款本息后，有关凭证返还借款人，贷款终止。
一.贷款前搞清六原则
如果你正打算贷款买房时，掌握以下贷款的六大原则是十分必要的：?
(1)对家庭现有经济实力作综合评估。
在购房借款时，你一定要对自己的经济实力有一个综合评估，主要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。
只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。
(2)对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎可靠的收入预期，要考虑的因素包括年龄、专业、学业、工作单位性质、行业前景以及宏观经济发展趋势等。年轻、学历高、专业前景好、单位效益发展前景好的，可以在购房时多申请一些贷款。人到中年，较富裕的家庭，在购房贷款时，最高不要超过房价的60％，一般的家庭，购房贷款最高不要超过房价的40％。个体经营者和规模较小的私营业主等应该对经营风险有合理预期，谨慎制订贷款和还款计划。
每个购房贷款家庭，还应考虑未来的大额支出，如结婚、生育；子女教育、健康；出国或购买大额消费品等。如果在购房贷款时，未考虑到未来的家庭支出，或虽考虑了，但超过预期较大时，将大大削弱你的还款能力。
(3)学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化，尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。一般来讲，月还款额不超过贷款人月收入的40%。
(4)尽可能用足公积金贷款。现在银行的存、贷款利率已连续下降多次，公积金的个人住房贷款和商业性个人住房贷款年利率5年以上相差不到1个百分点。目前的利差虽然不大，但是如果以个人住房贷款最长期限30年来计算，30年中银行的存、贷款利率不能保证一直不变，如果在这期间，银行的存、贷款利率上升了，那么公积金贷款和商业性贷款利差就会加大。因此，缴交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
(5)首期付款的宽松原则。
首付款越少越好。每个家庭购房前，首先要全面衡量一下家庭的经济实力，未来的支出，以及未来家庭经济实力增长的趋势，不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
(6)借款期限尽可能长。按照最近中国人民银行公布的个人住房贷款利率，5年(不含5年)以上贷款期限的利率是一样的，因此，借款期限尽可能达到最长期限30年
二.还贷方式面面观
当我们借款时，会选择不同的偿还方式，这些偿还方式当然要根据我们的还款能力来决定，这样就不会为了高额的还款而每天皱着眉头。
目前最常用的三种还贷方式
1、到期一次还本付息法
借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。
2、等额本息还款法
是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。
3、等额本金还款法
又称利随本清法、等本不等息还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式正被各银行逐渐采用。
几种新的还贷方式
发达国家地区已十分通行，目前国内只有少数银行(如建设银行)正在大中城市试点的是以下两种新计息还贷方式：
1、等比累进还款法
也称等比递增(减)累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多(少)还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择"等额本息还款法"，其每月还款额为1089．20元，10年后他总***需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择"等比累进还款法"。以5年为周期，第二个5年内的月付款比第一个5年上浮50％；那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右，第二个5年内，每月还款额在1358元左右，比905元上浮了50％。10年后他总***需支付约135780元。从计算中可见，选择"等比累进还款法"的付息要比选择"等额本息还款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要多支付一些利息。
2、等额累进还款法
也称等额递增(减)累进法，其与"等比累进还款法"类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的"固定比例"改为"固定额度"，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
上述两种还贷方式计算复杂。由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还较少被银行所采用。
购房时一定要根据自己的现状以及需求选择适合的还款方式，以达到提高生活质量的目的。年轻人可以考虑多一些的成长空间，而年长者则需要保守一些。
三.借款人如何偿还贷款
借款人从借款合同生效的次月起，每月按相等的额度偿还贷款利息。借款人可直接到贷款
银行还款，或者同贷款银行签订委托代扣协议书，由贷款银行按月从借款人龙卡中代扣。
四.精打细算购房贷款
您在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付行起的楼宇，再买你喜欢的楼宇，其要廖是审慎地计算您个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是您可随时支配的款项，对于自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高沿住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是您把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。
个人资产是您拥有的财富，包括：店铺、汽车、家具、收藏品；现金、外币、债券、股票；住宅、黄金、珠宝、公积金等。
个人负债是您应偿还的债务，包括：按揭还贷、汽车分期付款；短期借款等。
对于广大工薪层来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收的的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6%～10%。购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银秆个人商业性贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。
回答者：pairsll - 魔法学徒 一级 12-7 14:23
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前题.贷款还款、变更、终止
贷款需逐月偿还，贷款还款方式采取等额均还方式。借款人将还款额按月到就近的建行存入龙卡帐号，银行每月25日自动划拨。
回答者：laiyongxin - 试用期 一级 12-7 14:57
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需要节约!
回答者：盗美贼 - 试用期 一级 12-7 18:19
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我是沈阳的，可是我不是高手
：）
浑南新区，什么小区，多少钱啊？
[建议]贷款买房的四项注意
一、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。
二、贷款后出租住房不要忘告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
三、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区房地产交易中心撤销抵押。
四、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务
一般来说，现在市面上交易的一手房、二手房都可以申请贷款。但要注意，二手房中的使用权房的转让是不能申请贷款的。贷款额度一般一手房最高可贷到房价的80%，最长三十年，二手房最高可贷到房价的70%，最长二十年。如购买商铺或办公房，那么贷款额度和年限都会少一些。
一般来说本市居民有稳定收入、年龄在规定年限之内并无不良信用记录均可以申请购房贷款。当然户籍在外省市的人士。只要你在本市工作，并有稳定的收入也可以申请购房贷款。甚至外籍人士只要符合条件也可以申请贷款。
那么申请贷款一般要准备那些资料？
一般银行会让您递交下列材料，身份证明，婚姻证明，户籍材料，收入证明及有效的交易证明材料。然后进行审批，签定借款合同，放款。
先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明；指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧偶未再婚证明。这些证明可到工作单位或街道开具。
再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。
另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。
再来说说贷款涉及的费用，由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。
大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。待交易中心出具抵押收件收据三~五个工作日左右即可领取贷款的90%，余额将在交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。
最后还要提醒大家，要注意平时各种日常费用的准时支付，如水电煤气，电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。
一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储蓄存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。客户可向贷款银行提出延长借款有拖欠应还贷款本金、利息、银行可能会受理您的延长借款期限申请。
四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
五、贷款还清后不要忘记撤消抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物地房地产其他项权利证明前往房产所在区的房地产交易中心撤消抵押。
六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
回答者：无情疯丫头 - 见习魔法师 二级 12-7 21:07
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小心还贷陷阱
回答者：萧剑平生意 - 魔法学徒 一级 12-8 17:21
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沈阳房地产扫描—浑南挺进都市圈
纵观浑南新区的发展历程，应该说，近两年是浑南新区房地产发展突飞猛进的关键年。2002年，浑南新区运用市场机制，坚持配套和功能完善相结合的原则，坚持高档次的风格特色，在较短时间内成功签约了华新、SR、新洲实业、新奉基、中一等大量房地产项目，顺利地启动了新区房地产市场，形成了国内外房地产投资商踊跃投资浑南新区的热潮，极大地提升了新区开发建设的人气，带动新区存量房价格的大幅上扬。2003年是浑南新区楼市正式开盘的第一年，其销售的火爆程度出乎开发商预料。浑南新区去年竣工面积为60万平方米左右，预计今年竣工面积将达到160万平方米，市场的认可增强了浑南新区房产开发商的信心。
大企业加入：发展指日可待
浑南新区的高品质居住区是总体规划的重要组成部分，从深圳、上海、广东等地区的发展经验来看，新区发展的初期都是通过房地产起步的，房地产业为城市的发展提升了形象，凝聚了人气，拉动GDP增长明显，对高新技术产业、现代服务业的发展提供人口、环境等方面的强力支持。浑南新区房地产业为沈阳的城市发展打开新的空间，并提供充分的人居保障，对缓解老城区人口的密度，平衡城市结构，完善城市功能布局有着重要的支持作用。
为了保证浑南新区房地产建设的高起点、高品质，浑南新区在房地产的招商方面立足于大品牌大公司的进入。同时，更将这些房地产开发企业联合起来，成立浑南新区房地产开发协会，整体推出“浑南房产”的品牌。目前，已有18家企业成为协会的成员单位。有如此众多的大型开发企业的加入，浑南新区的快速发展已经指日可待。
开发商：充满信心
沈阳新奉基房产公司董事长刘忠环认为，浑南新区房地产的增值主要体现三个方面：一是高起点规划。浑南新区的规划请的是世界知名的设计师，其整体规划水平与世界接轨。二是空气清新。浑河将成为沈阳市的内河，一条河能给城市带来很多好处，如使空气湿润，景观也很美。三是城市的发展进程加快。世界很多知名的大城市都是沿河发展的，而沈阳比较特殊，沈阳浑河以南地区一直都没有发展。从目前来看，浑南的房地产可谓异彩纷呈，出现了很多的亮点，各大楼盘很有特色，可以说是百家争鸣、百花齐放。沈阳的大多数高品质住宅都是集中在这里，很多楼盘完美地融入到浑南这一得天独厚的大自然中。
河畔新城作为沈阳浑南新区高品质楼盘的一个代表，去年创造了在短时间内900余套房子销售一空的纪录，这在沈阳楼市中是很少见的。该项目的策划经理秦凌说，其实，浑南离市内并不是很远，但一般给人较偏的感觉，这主要是人们的心理因素，因为浑南、浑北隔了一条河。如果在浑河上多架几座桥，交通方便了，人们就不会感到远了，我们河畔新城对外宣传的口号是“过桥是我家”，人们从富民桥过来就会看到河畔新城。从目前来看，沈阳有很多市民想在浑南买房子，他们主要考虑的是浑南的交通、市政配套设施，随着这方面的完善，浑南的房价还会上涨。
来自上海的开发商—沈阳新洲房产公司常务副总经理曹晶对浑南